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济南市房地产市场调查分析报告

济南市房地产市场调查分析报告
2005年11月
前言
市调目的:快速对当前济南房地产楼盘状况进行了解,学习探索市场调研技巧和经验,为下一步公司开拓济南市场提供资料参考。
市调方法: 1、对济南在售楼盘进行实地调查
2、电话联系在售楼盘
3、其它渠道了解在售或已售楼盘信息

市调时间:2005年11月2日—2005年11月23日
参考资料:实地调查数据、各专业媒体对济南房产的评估、官方公布的有关数据及文字资料。
目录
第一部分:前言
第二部分:济南市概况
(城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等)
第三部分:政经部分
(人口、GDP、收入等)
第四部分:济南市房地产市场概况
一、济南市房地产市场现状分析
二、济南市房地产市场前景分析
第五部分:济南市写字楼市场分析
第六部分:济南市商业地产分析
附件:济南主要商业圈概况
第二部分:济南市概况
一、城市简介
历史文化名城济南,南依泰山,北临黄河,是山东省省会,是副省级城市和沿海开放城市。现辖六区三县一市,总面积8154平方公里,市区面积2119平方公里。济南素以泉水闻名天下,“七十二名泉”造就泉城美誉。济南城中有湖,城外有山,兼湖光山色之胜,前人曾赞誉道“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”。古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。
今天,与时具进的济南人民,不断解放思想,开拓创新,国民经济持续快速健康发展,综合实力显著增强,城市面貌焕然一新,人民生活水平显著提高,济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。


二、区位与地位
济南位于山东省中西部,地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上,南依泰山山地,北跨黄河。现辖五区四县一市,总面积8154k㎡,东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市,西连聊城市的东阿县,西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。地理坐标范围为北纬36>6°1’~37°32’,东经116°14’~117°44’。
1、历史文化地位
济南市为山东省省会,是全国16个副省级城市之一。自明朝洪武九年(1376年)起,济南成为山东之政治中心。
济南素以“泉城”著称,这众多的泉水源于南部的天空和山脉,它或喷或涌,孕育了济南的泉文化,加上济南悠久的历史,济南便被列为国家级历史文化名城。
2、区域经济地位
在全国六个初具雏形的大城市经济带中,济南位于实力第二的京津唐冀鲁大城市经济带。这个以北京为中心,包括天津、唐山,并与石家庄、济南、青岛三大城市经济圈所组成的京津唐冀鲁大城市经济带,已成为环渤海国际经济圈的重要组成部分。在全国已基本形成的18个大城市经济圈中,按经济圈域半径,济南经济圈位居第七。
3、交通枢纽地位
交通条件是发展经济的“先行官”,是人流、物流的传送带。自从1911年修通津浦铁路(天津至南京浦口),济南遂成为中国东部的南北交通中枢,并与1904年建成通车的胶济铁路相连结,济南成为中国第一个铁路枢纽。
建国后尤其是改革开放的20年中,济南的交通基础设施大发展。济南已成为全国重要的综合交通枢纽,由公路、铁路和航空构成了济南的综合交通运输体系
4、科技信息地位
省会济南的科技信息地位居全省各地市首位,这里集中了20余所各类大专院校,发展教育产业的条件十分优越;集中了全省最优势的科研机构,省科学院、社会科学院、农业科学院、医学科学院均在济南,各主要大专院校和大企业的科研力量也比其它市地强大得多,济南国家级高新技术产业开发区也在不断增加科技创新能力,充分利用这些科技资源,对于发展知识经济是十分有利的;济南还是全省的信息中心,它不仅拥有浪潮电子集团、济南信息港、山东科技市场等一批信息技术产业,而且众多的省直各部门及其事业单位、中央驻济机构等本身都是信息源,这其中包括驻济的众多媒体机构。
三、性质与职能
城市性质是指城市在国家或地区政治、经济、社会和文化生活中所处的地位、作用及其发展方向。
综合各方面因素,济南作为山东省省会应承担的职能是:全省政治中心、文化中心、科教中心、信息中心、金融中心、旅游中心和交通枢纽;工业以机械制造业、化学工业、家电电子业、生物工程、新材料等为主的综合性中心城市。
因此,就城市性质而论,济南是山东省省会,著名的泉城和历史文化名城,我国东部沿海经济开放区重要的中心城市。济南是全省政治、经济、文化、科教和旅游中心。
济南历史文化源远流长,文物古迹众多,泉水驰名中外,古城格局独特,是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市,是国家级历史文化名城。
济南是副省级城市,是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市,是起跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。
四、环境与资源
地形
市境地处鲁中南低山丘陵与