2021年2021年资产评估知识点整理.doc

第一章　总　论
　　本章是资产评定理论性、方法性、基础概念章节，在历年考试中，本章比重较大。
　　1通常地说，资产评定是指经过对资产某一时点价值估算
2资产评定特点：现实性、市场性、估计性、公正性、咨询性
3资产评定和会计计价区分：发生前提条件不一样、目标不一样　、实施操作者不一样。　当然，资产评定和会计计价也是有联络，二者相辅相成。
　 4资产价值是由资产所含有赢利能力决定。
5按资产存在形态能够分为有形资产和无形资产。
　　6有形资产是指那些含有实体形态资产，包含机器设备、房屋建筑物、流动资产等。　　按资产能否独立存在能够分为可确指资产和不可确指资产。
　　7不可确指资产是指不能独立于有形资产而单独存在资产，如商誉。现在不可确指资产只有商誉。
　 8价值类型制约资产评定方法选择。关键价值类型有：　　
市场价值。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者价值。
　　投资价值：投资价值是指资产对于含有明确投资目标特定投资者或某一类投资者所含有价值。
　　9资产评定假设：
继续使用假设
公开市场假设：公开市场是指发达和完善市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在现实，即资产在市场上能够公开买卖，不管资产买者或卖者全部期望得到资产最大最好效用。
　　 清算（清偿）假设
　10资产评定标准
　　包含两个层次内容，即资产评定工作标准和资产评定经济标准。
　　资产评定工作标准：、独立性标准、客观性标准、科学性标准、专业性标准
　　资产评定经济标准：贡献标准、替换标准、预期标准
　11资产评定基础日通常基按时点是日。
第二章　资产评定基础方法
　　要求掌握资产评定基础方法、评定基础方法利用及方法中各个指标确实定。
　　第一节　市场法
　市场法是指经过比较被评定资产和最近售出类似资产异同，并将类似资产市场价格进行调整，从而确定被评定资产价值一个评定方法。
　　市场法应用前提条件：
　　需要有一个充足发育活跃公平资产交易市场；
　　被评定资产市场参考物及其相比较指标、技术参数等资料是能够搜集。
　　利用市场法评定资产优缺点
　 市场法优缺点：
　　市场法是资产评定中最简单、最有效方法。其优点表现在：能够客观反应资产现在市场情况，其评定参数、指标直接从市场取得，评定值更能反应市场现实价格；评定结果易于被各方面了解和接收。
　　市场法缺点表现在：需要有公开及活跃市场作为基础，有时缺乏可对比数据和缺乏判定对比数据而难以应用；不适适用于专用机器、设备、大部分无形资产，和受地域、环境等严格限制部分资产评定。通常适应于商业用房、通用设备等资产评定。
第二节　成本法
成本法及其适用前提条件
　成本法是指在评定资产时按被评定资产现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评定资产价值方法。
　成本法利用形式及其各项指标估算：
　　1、基础公式可表述为：
　　被评定资产评定值=重置成本-实体性贬值-功效性贬值-经济性贬值
　　2、利用成本法评定资产步骤：
　　①确定被评定资产，并估算重置成本；
　　②确定被评定资产使用年限；
　　③估算被评定资产损耗或贬值；
　　
④计算确定被评定资产价值。
　　（一）重置成本估算
　　复原重置成本和更新重置成本异同。
1、重置核实法
　　2、物价指数法
　　3、功效价值法
　　4、规模经济效益指数法
　　（1）重置核实法
　　是指按资产成本组成，把以现行市价计算全部购建支出按其计入成本形式，将总成本区分为直接成本和间接成原来估算重置成本一个方法。
　　重置成本=直接成本+间接成本
　　（2）物价指数法
　　物价指数法是在资产历史成本基础上，经过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：
　　资产重置成本=资产历史成本×资产评定时物价指数/资产购建时物价指数
　　或为：
　　资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）
　　（3）功效价值法
　　也称生产能力百分比法。这种方法是寻求一个和被评定资产相同或相同资产为参考物，计算其每一单位生产能力价格或参考物和被评定资产生产能力百分比，据以估算被评定资产重置成本。计算公式为：
　　被评定资产重置成本=参考物重置成本×被评定资产年产量/参考物年产量
　　4、规模经济效益指数法
（二）实体性贬值及其估算
　　是指资产因为使用和自然力作用形成贬值。实体性贬值率估算三种方法：观察法、使用年限法、修复费使用方法
（三）功效性贬值及估算
　　
功效性贬值是因为资产技术相对落后出现新技术资产而造成部分贬值。
（四）经济性贬值及其估算
　　是因为外部环境改变造成资产贬值。
（五）成新率及其估算
　　　三种方法：观察法、使