平度市房地产市场调研报告.doc

平度市房地产市场调研报告.doc平度市房地产市场调研报告
调查目的：全面了解平度房地产市场，分析总结各楼盘优、劣势。
调查说明：本次调研采用抽样分析手法，对2009年平度房地产 市场进行调研，具体数据来源以售楼处现场成交情况及房产交易中心 备案进行对比分析而出。
调查时间：2009年6月23 R-2009年6月27日
调查对象：苹果赛威士、慧泽苑、清华园、紫云水岸、财富新天 地、金海花园、金色现河、学府家园、金日佳苑
整体房地产市场概况
一、整体概况
近三年是平度房地产市场发展最快的时期，商品房的开发量逐年 递增，但因近几年重点企业和商业发展比较缓慢，人均消费水平普遍 偏低。冃前所开发的项冃总体均价在2400元/平方米——3000元/平 方米之间。房地产市场上产品的档次、定位远未完成细分，从户型、 价格、配套及规模等方面来看同质化现象十分严重，在同一档次上展 开激烈竞争。
目前在建、在售楼盘有二十余处，主耍分布于市区东北角和西北 角地带。这些地区借助城市便捷路网，拥有大量的土地资源和良好的 远景规划（学区），发展迅速。相应的，这些地区的交通、配套状况 良好，在很大程度上已被消费者认可。同时，随着市政条件的改善， 其地价和开发成本也在不断增加，致使商品房的价格也在小幅增长。
二、区域市场特点
1、 区域楼盘放量较多，楼盘开发以中型盘为主
2006、2007年，平度房地产市场土地供应量较多，楼盘开发量 较多，市场在售楼盘仅十余处，而且大部分都是2007年之前的大盘 开发，开发周期较长。从2007年低，平度房地产市场土地供应量呈 上升趋势，截至目前为止在售楼盘有所增加，而且几个新盘主耍集中 在平度新一中附近。
2、 楼盘价格仍处上升趋势，但幅度较小
从市场调查显示，2007年商品房销售均价为2420元/平米，2006 年上半年，市场商品房销售均价为2500元/平方米，到2009年上半 年，市场商品房销售均价为2900元/平楼盘销售价格呈上升趋势，但 整体涨幅较少。
3、楼盘开发同质化严重，部分楼盘开始创新
冃前平度楼盘开发形式基本雳同，一般为五层带阁楼的多层建
筑，建筑形式基本为欧式建筑，外立面色彩单一，楼盘的同质化现象 严重，造成区域内产品形式单一，缺乏创新。不过从市场情况来看， 部分楼盘开始对产品有所调整。
4、楼盘形式以多层为主，小高层开发商态度谨慎
由于受区域经济、人文素质等因素的制约，平度近几年的房地产 开发仍是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，对于带电梯小高层、 别墅等产品，市场还处在一个认识阶段，市场只出现少部分此类产品,
开发商的开发态度都十分谨慎。目前只有四个楼盘开发有很小体量的 小高层。
5、楼盘消费仍以本地人群为主，消费需求旺盛
目前平度房地产市场消费人群以本地为主，主耍有企事业单位职
工、外资企业职工、乡镇企业职工及部分进城个体工商户等，外地人
群较少，由于近期楼盘放量较大，市场消费趋于平稳。
6、楼盘宣传推广渠道单一
本地楼盘市场推广渠道较为单一，主要以户外、车体、DM、电视
等为主，促销手段较为单一，而报纸等相关媒体推广力度有限。
7、二手市场开始启动，交易量逐渐活跃
从2005年下半年开始，平度二手房市场开始启动，而本地市场 消费仍以一手房为主，部分已售楼盘在二手市场存在房源，市场成交 量上升速度缓慢，二手房交易比较活跃。
区域个案楼盘分析
以下，我们就当前市场上存在的主要楼盘按市场耍素分项进行对
比分析，以期能对区域楼市有较明晰的认识。
1、楼盘区域分布表
项目名称
交通
所在区
域
售楼处的数
M
苹果赛威士
天津路广州路交汇
处
12路
开发区
1
慧泽苑
一中东300米
12路
开发区
1
清华园
一屮东侧
12路
开发区
1
紫云水岸
兰州路和人民路交
汇处
3、 8、 10
路
李园
1
金FI佳苑
兰州路和人民路交
汇处
3、 8、 10
路
李园
1
学府家园
锦州路人民交汇处
3、 8、 10
路
李园
1
财富新天地
南关街
市区
2
金色现河
红旗路
1路
市区
1
金海花园
广州路青岛路交汇
处
2路
1
由上表可以看出当前平度市的房地产开发项冃主要集中在东开发
区和市区，各种配套设施还不是很完善，因而目前的交通状况并不是 很理想，只有少量公交车通过，其中开个别楼盘甚至不通车，出行很
不方便，直接制约了消费者的购买。
同时这些区域人口较少，客流量不高，部分开发商在市区设立售 楼处，如苹杲•塞威士，设立分销处可以扩大销售范围，增加影响面, 成本增加不多，是比较切实可用的办法。
2、楼盘配套情况一览表