房屋征收估价报告基本内容与注意点.docx

征收估价报告基本内容与注意点
一、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与注意点
项目
基本内容
注意点
封面
(或者扉
页)
包括：估价报告名称、估 价报告编号、估价项目名 称、估价委托人、房地产 估价机构、注册房地产估 价师、估价报告出具日 期。
要素应按标准要求的顺序排列；
估价项目名称表述不准确、不清晰，如：少了估价对
象所在的区位、名称及用途(住宅) 。
致估价
委托人函
包括：标题、估价委托人 名称或者姓名、估价目 的、估价对象、价值时点、 价值类型(名称)、估价 方法、估价结果、对估价 结果若有异议的告知事 项、估价机构名称和盖 章、法定代表人盖章、致 函日期。
内容不完整，前后不一致、不简洁。
缺少“告知事项”，可置于“致估价委托人函”的尾 部。
属于鉴定不通过而重新出具估价报告的， 应说明重新
出具估价报告的原因，并声明原报告(编号)同时作废，
编写修改后报告的编号 (在原报告编号后加” G1、G2') O
估价方法建议统一称为：“剩余法”。
价值类型统一称为：“市场价值类型”。
估价对象(包括：财产范围、名称、坐落、规模、用 途、权属。)
估价结果(包括币种、区位补偿单价的大写及小写)
包括：标题、估价师声明、 估价假设和限制条件、估 价结果报告、估价技术报 告、附件。
估价结果报告及估价技术报告未列出二级的标题及 页码。
页码从目录后起编排，页码前后不一致。 附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。 附件组成内容名称应前后一致。
附件组成内容不完整，如缺少：土地收储项目立项的
估价师声
明
按《房地产估价规范》的 基本内容进行撰写。
批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于XX 区XX征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证 等。
(6)尽可能搜集到进行征收行为的审批文件并将其作为 附件，附件不需编页码。
未按规范撰写，将不属于“估价师声明”的内容列入 声明中。
未列明参加实地查勘的注册房地产估价师和房地产 估价员的姓名，未列明进行实地查勘的日期。未说明对 估价对象的实地查勘仅限于拟征收区域的总体情况，未 对估价对象上部建筑物逐一入户查勘。
有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者 的专家姓名、资格(职称)。
⑷第4点应增加说明撰写征收估价报告的专项标准依 据。如：建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等。
(5)第4点缺：中华人民共和国国家标准《房地产估价基
本术语标准》。
(6)列明估价报告签字的注册房地产估价师(不少于两 名)的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。
5
估价假设 和限制条
件
本次估价的各项估价 假设。
一般假设
未定事项假设
背离事实假设
不相一致假设
依据不足假设
估价报告使用限制 。
估价假设和限制条件未按标准要求分类撰写。
滥用估价假设或假设不明确、针对性不强。
若价值时点不是完成实地查勘之日， 应假定估价对象
在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
(属于背离事实假设)。
设定基准单元住宅的主要条件内容不完整，如缺少： 建成年份、楼房所处位置(临中心花园或临小区边的马
路)；设定基准单元住宅所处楼层(自然层、住宅楼层) 、
朝向、单元位置(东头、西头或中间)、土地使用权取得 方式(应设定为出让)、未对区位状况进行设定等。
估价报告使用期限表述错误。
6
估价委托 人
说明本估价项目的委托 单位的全称、法定代表人 和住所。
内容不完整。
7
房地产估 价机构
估价机构全称、法定代表 人或者执行合伙人姓名、 住所、估价资质等级、估 价资质证书编号、营业执 照注册号。
内容不完整。
8
估价目的
“为房屋征收部门与被 征收人确定被征收范围 内房屋平均土地使用权 价值的补偿提供依据，评 估被征收房屋的平均土 地使用权价值。”
按规定要求表述。
9
估价对象
估价对象财产范围。
估价对象基本状况。
土地基本状况。
建筑物基本状况。
拟征收项目审批情况 介绍。
估价对象财产范围界定清楚，状况描述全面、准确。
估价对象基本状况包括：名称、坐落(拟征收区域及 范围)、拟征收规模、用途、权属(注意被征收房屋的土 地使用权性质)。
土地基本状况包括：四至、土地使用期限、规划条件、 开发程度(具备几通)等。
建筑物基本状况包括：建筑结构、设施设备、装饰