房屋征收估价报告基本内容与注意点.doc

蒃征收估价报告基本内容与注意点芄一、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与注意点薁序号膆项目螅基本内容蚃注意点莁1膇封面羄(或者扉页)肂包括:估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。肁(1)要素应按标准要求的顺序排列;艿(2)估价项目名称表述不准确、不清晰,如:少了估价对象所在的区位、名称及用途(住宅)。芆2蒂致估价袂委托人函肆包括:标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型(名称)、估价方法、估价结果、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。莄(1)内容不完整,前后不一致、不简洁。羁(2)缺少“告知事项”,可置于“致估价委托人函”的尾部。芈(3)属于鉴定不通过而重新出具估价报告的,应说明重新出具估价报告的原因,并声明原报告(编号)同时作废,编写修改后报告的编号(在原报告编号后加”G1、G2”)。膇(4)估价方法建议统一称为:“剩余法”。蒃(5)价值类型统一称为:“市场价值类型”。莁(6)估价对象(包括:财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属。)肈(7)估价结果(包括币种、区位补偿单价的大写及小写)。腿3袅目录肄包括:标题、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。蝿(1)估价结果报告及估价技术报告未列出二级的标题及页码。羆(2)页码从目录后起编排,页码前后不一致。羄(3)附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。蒃(4)附件组成内容名称应前后一致。蕿(5)附件组成内容不完整,如缺少:土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于××区××征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证等。肇(6)尽可能搜集到进行征收行为的审批文件并将其作为附件,附件不需编页码。莆4袃估价师声明芀按《房地产估价规范》的基本内容进行撰写。聿(1)未按规范撰写,将不属于“估价师声明”的内容列入声明中。蒄(2)未列明参加实地查勘的注册房地产估价师和房地产估价员的姓名,未列明进行实地查勘的日期。未说明对估价对象的实地查勘仅限于拟征收区域的总体情况,未对估价对象上部建筑物逐一入户查勘。莂(3)有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格(职称)。肀(4)第4点应增加说明撰写征收估价报告的专项标准依据。如:建设部《国有土地上房屋征收评估办法》等。袆(5)第4点缺:中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》。袇(6)列明估价报告签字的注册房地产估价师(不少于两名)的姓名、注册号,并亲笔签名、盖章。螁5螀估价假设和限制条件羈(1)本次估价的各项估价假设。羅①一般假设膁②未定事项假设蒁③背离事实假设聿④不相一致假设肃⑤依据不足假设袄(2)估价报告使用限制。芁(1)估价假设和限制条件未按标准要求分类撰写。螆(2)滥用估价假设或假设不明确、针对性不强。蒆(3)若价值时点不是完成实地查勘之日,应假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(属于背离事实假设)。芄(4)设定基准单元住宅的主要条件内容不完整,如缺少:建成年份、楼房所处位置(临中心花园或临小区边的马路);设定基准单元住宅所处楼层(自然层、住宅楼层)、朝向、单元位置(东头、西头或中间)、土地使用权取得方式(应设定为出让)、未对区位状况进行设定等。羂(5)估价报告使用期限表述错误。袈6薄估价委托人螃说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所。蒈内容不完整。罿7羇房地产估价机构蒆估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号、营业执照注册号。蒂内容不完整。羁8荿估价目的袆“为房屋征收部门与被征收人确定被征收范围内房屋平均土地使用权价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的平均土地使用权价值。”芃按规定要求表述。肂9蒇估价对象芅(1)估价对象财产范围。羃(2)估价对象基本状况。肃(3)土地基本状况。袀(4)建筑物基本状况。螄(5)拟征收项目审批情况介绍。蚃(1)估价对象财产范围界定清楚,状况描述全面、准确。袁(2)估价对象基本状况包括:名称、坐落(拟征收区域及范围)、拟征收规模、用途、权属(注意被征收房屋的土地使用权性质)。羈(3)土地基本状况包括:四至、土地使用期限、规划条件、开发程度(具备几通)等。莈(4)建筑物基本状况包括:建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况等。蒄(5)拟征收项目审批情况介绍应尽可能搜集到拟进行征收行为的审批文件并将其列为估价对象拟征收项目审批情况的介绍中。例如:土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于××区××征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。羂10芁价值时点袇⑴国有土地以《房屋征收决定公告》公告日期