2021年武汉光谷新重点项目全程专项策划案.doc

香港太平洋（武汉区）营销推广提案
目 录
第一章 市场分析 5
一、宏观政策环境 5
二、区域概况 10
三、光谷房地产市场分析 13
四、直接竞争楼盘分析 15
第二章 项目分析 24
一、项目概况 24
二、本案SWOT分析 24
三、卖点和买点提炼 27
第三章 项目定位 29
一、客群定位 29
二、产品定位 34
三、价格定位 35
四、形象定位 36
五、档次定位 36
六、项目定位 37
第四章 营销策略 38
一、营销总体策略 38
二、营销总纲 39
四、营销整体节奏安排标准 39
五、营销推进策略 40
第五章 推广策略 43
一、营销推广思绪 43
二、具体推广策略 46
三、推广亮点 48
四、推广渠道选择 49
五、关键推广活动提议 50
第六章 销售和推广实施 52
一、销售总体思绪 52
二、关键工作节点 53
三、销售和推广组织实施步骤安排 53
四、分阶段销售和推广组织具体实施 54
五、推广具体安排 69
第一章 市场分析
一、宏观政策环境
（一） 国家宏观政策对房地产市场影响不容忽略
“高增加”宏观经济发展态势显然已经引发政策制订者亲密关注，从多年来国家种种调控政策出台看，经济运行伴随通货膨胀率快速上升成为中央比较担忧一个方面。武汉市房地产市场近期经历快速发展过程，表现在房价快速上涨，和全国房地产市场发展大势紧密相系。
武汉市宏观经济发展快速，一批批大项目标成功落户武汉，和“8＋1”城市圈战略逐步深入，种种迹象表明武汉区域经济发展良好，进而催发房地产市场快速上升。但过热经济发展，肯定为宏观政策制订者所亲密关注，伴随一系列针对宏观经济过热调控政策出台，房地产市场发展也肯定受其影响，出现新情况，这是所要关注到。
对经济良好增加预期不会有太大改变，伴随加息、房贷新政和针对房地产开发企业种种政策出台，国家打击投机性房地产市场需求对市场影响逐步被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值时机。所以，能够预期市场真实需求将成为推进区域房地产市场发展关键动力，区域价值逐步凸现将为本案提供良好市场基础。
（二）相关政策和法规
1、央行和银监会9月27日公布《相关加强商业性房地产信贷管理通知》，房贷新政备受关注；
新政要求：第二套（含）以上住房，需首付四成以上，。商业用房首付不得低于五成，；对以“商住两用房”名义申请贷款，首付款百分比不得低于45%，给投资买房者以巨大压力；但“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长久走势待关注。
2、央行频频宣告上调存款类金融机构人民币存款准备金率；
不停提升银行准备金率，是国家“收紧银根”抑制经济泡沫表现。但政策过紧住房刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开发商资金链将完全陷入困境，因以后市大幅度提升存款准备金率可能性比较小。
3、央行连续加息后，市场加息预期强烈；
为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资增速过快势头，同时为了有效遏制投资性购房和炒房冲动，20XX年，已经连续加息，后市基于对通货膨胀情况判定和对经济总体增加情况预期，加息预期仍然十分强烈。
4、保障性住房建设将取得实质性进展
经济适用住房制度作为一项关键住房保障制度，在20XX年将深入完善发展。统筹考虑和廉租住房制度、住房公积金制度等住房保障资源相互衔接，发挥政策协力，促进低收入家庭住房问题根本处理。经济适用住房建设规模、项目布局和供给对象，将依据当地市场发展情况、居民收入水平、房价水平等合理确定；经济适用住房购房人退出机制也将日益规范和完善。
5、地方批地权将显著受限，土地闸门将愈加严格，70%、90平米供地政策将在全国范围内得以落实
伴随中央将“土地监察局”空降到地方政策铺开，从而使得地方政府批地大权受限，但整体上关键大中城市土地供给量将保持稳中有升。
6、和国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了相关“更名、退房”新政
政策要求：对购置两套以上商品房单位或个人，所购房屋标准上不得作注销、更名处理，并对购置第一套商品房单位或个人，具体能够更名或退房情况做了要求。此政策目标在于在规范房地产市场交易行为，抑制过分投机，预防楼价非自然上涨，
至此协议更名、退房名义进行炒房招数行不通了。
7、《物权法》颁布及从20XX年10月1日起开始实施，新物业管理条例也开始实施
8、土地增值税收开征
1月16日，国家税务总局公布了《相关房地产开发企业土地