精实顾问2010年西安韦一街项目定位发展报告.doc

精实顾问2010年西安韦一街项目定位发展报告
西安韦一街项目定位发展报告
谨呈:西安新宝龙实业有限公司
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报告目录
第一部分目标的沟通和界定
第二部分市场环境分析
第三部分项目
定位策略
项目属性定位
项目功能及形象定位
项目业态组合
项目价格定位
第四部分项目营销策略
项目销售计划
资金回笼计划
项目招商计划
前言
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承蒙信任,我们非常荣幸地提交《韦一街项目定位发展报告》,供贵司决策时参考。本册报告是根据市场调查情况、本司项目组工作人员及相关领导多次研究、论证,结合本司多部门其他专业人员的策划代理经验而完成的。由于时间和资料的限制,未必能将相关的实际情况全面考虑在内,本司希望通过双方的共同努力使之更加完善,以达致合作工作顺利完成之目的。
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第一部分目标的沟通及界定
项目分析
开发商给予
任务分析
目标的沟通
及界定
目标下的战略
规划方案解读
项目四至
项目东临长安南路,北临八里路,南临韦一街,均为人流主干道
6
东边界南段
1
2
3
5
7
8
雁塔西路
北边界
雁南一路
长安南路
西边界
东边界北段
芙蓉街
4
地铁站
2
8
7
3
5
6
1
4
地块指标
项目规划总建面约3万平方米
地块条件
地块方正,地形较平坦。
地块用途为商业用地。
地块东临长安南路,地下与地铁韦一街站直接连通。
目前在地上还有部分附着建筑物有待拆除。
限制性条件
地块南部紧邻陕西广播电视演播厅(筹建中),这将对后期施工带来不便。
项目-1—4层总建筑面积30598平米,共计407间商铺,其中-1层133间、1层25间、2层123间、3层123间、4层3间。
所有商铺中,100平米以下356间,占总套数的89% ,共计16540平米,占总面积的543>.58% 。200平米以上29间,%,12194平米,%。
地铁口
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项目交通
项目紧邻三条城市主干道,及地铁二号线地铁口,交通极具优势,城市覆盖范围广,交通便利
南长安路
雁塔路
纬一街
项目交通极具优势
项目紧邻三条城市主干道,通达性良好。
项目地块紧邻地铁二号线西八里村韦一街站(地铁口)。随着地铁二号线今年9月开通。地铁沿线物业升值有效提升,同时项目的覆盖范围将急速增大。
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项目分析—项目通达性分析
从交通的通达性来看,本项目的交通通达性较好,紧邻长安南路主动脉,周边韦一街、雁塔南路等可方便到达通往大雁塔、电子城、小寨、曲江等区域。
从丈八路、朱雀大街、翠华路、雁塔路等都较为方便到达本项目。
公共交通极为便利。
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项目周边资源
项目所在区域为西安传统文教区域,学校资源丰富,同时,该区域为城市老城区,成熟度高,配套设施齐全,认知度高
文
长安大学
音乐学院
长安大学
外国语大学
陕西师范大学
西北政法大学
西安美术学院
医学院
长安大学
景
财经学院
文
文
文
文
文
文
文
文
文
大兴善寺
历史博物馆
大雁塔
大唐芙蓉园
植物园
海洋馆
景
景
景
景
景
项目周边资源
文教:区域内有众多学校资源,知名大学、中小学等。
商业:项目所在位置为成熟小寨商圈,同时临近曲江高端旅游文化商圈。
旅游:项目周边有大雁塔、大唐芙蓉园等著名旅游景点。
市政配套及居住
项目所在区域为成熟区域,市政配套齐全。
项目所在区域人口密度较大,有较多年代较长的住宅小区。
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项目分析—周边商业现状
随着西安城市板块的南向发展,电视塔区域已然成为大城南的中心腹地,其北连城南老城区,南接长安新城区的位置优越性让板块内的地产有了更进一步的发展,随着曲江新区的崛起,与项目仅一路相隔的曲江国际会展中心的投入使用、以及西南侧自然博物馆的建成,
使得区域更加成熟,随之带来的旅游、商务展览及商业消费人气也大幅攀升。
1、潮buy汇
2、金莎国际
3、金鼎尚座
4、金品会展世界城
1
2
3
4
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第一部分目标的沟通及界定
项目分析
开发商给予
任务分析
目标的沟通
及界定
目标下的战略
规划方案解读
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规划解读—项目内部细节负一层平面
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布局优势:通道宽敞,人流组织较为明确,通过专门通道与地铁口衔接,可以有效利
吸引来往人群,柱网结构合理,便于商铺的组合和利用。垂直交通工具较为合理。
布局劣势:地块本身的长宽比比较悬殊,由此规划出来的以直线为主的人流动线容易
使人产生审美疲劳,缺少新鲜感。
商铺
商铺
商铺
商铺
商铺
商