胶州商业市场调查报告.docx

胶州商业物业调查报告
（２015年7月)
一、商业物业市场分布特征
胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，服装专业市场，综合商业街，家具建材市场和城市综合体五种商业类型。经营业态从日常生活百货、大型专业市场到大型餐饮、娱乐、休闲为一体综合购物广场。
以扬州路为界，胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州85％，分别是老城区商圈、佳乐家超市商圈、新城区利群商圈和兰州路家具家居建材街以及1个大型城市综合体和2个新增购物广场。
老城区商圈:胶州市最早的商圈,包含向阳市场、国货、世纪地下商城、金沙广场（大润发超市)、盛天国际、利群、新源购物购车（金逸影城)、科润城（华润万家)、财富中心.
佳乐家超市商圈:辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域。
新城区利群商圈：以利群购物为中心，包含澳门路两侧沿街商业。
兰州路家居建材街：以兰州路主干道为中心，包含两侧的家居建材沿街商业,其中重点家居建材大型购物广场4个，即禧徕乐家居博览城、亿豪家居广场、龙港家具大世界和海博家居。
1个新增城市综合体：宝龙城市广场
２个新增购物广场:南坦鑫汇广场，中启购物广场
这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场,兰州西路作为家居建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面.
二、胶州市各大商圈及重点商业项目分析
通常,我们将商圈划分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。一般情况下,核心商圈(ｐｒiｍary tｒaｄiｎｇ　ａreａ）约占50%-70％的人流量;次级商圈（ｓecondａry trａding ａｒea）约占1５%—20%的人流量；边际商圈（fｒｉｎgｅ　tradｉｎｇ ａrｅa）约占10％左右的人流量.
1。老城区商圈
青岛国货（世纪地下商城）
青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于200０年12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路５号,世纪大厦一、二、三层,单层营业面积１00０0多平方米。
楼层
经营面积(M2)
楼层功能
经营种类
3楼
１0000
家电、服装、百货、童装
电视、冰箱、空调、日用百货、休闲服装、商务男装、童装等
2楼
100００
化妆品、珠宝、鞋帽、服装、超市
化妆品、金银首饰、男女服装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货
1楼
10000
租赁情况:
东门：50M2，６万/年；
10Ｍ２，
西门：20M２,３万／年
服装、鞋帽、饰品
由于青岛国货（世纪购物中心）所占据的较为良好的地理位置，同时经营时间较长，区域已经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道,其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选,周边自然配合的专业电器市场-—苏宁电器（目前已搬迁至苏州路蓓蕾大厦1F），通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻,业态互补,区域消费业
态非常完善。
利群商场（苏州路）
利群商场位于苏州路与国货(世纪购物中心）并驾齐驱，，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点.
1F，以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，租金水平同利群集团统一管理，以老庙黄金为例，年租金１1万／年（约30㎡)。
2F，主要是利群超市卖场,同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑， 两者在二层可以互通,这就为消费者提供了更为便利的购物通道,也使两者的客流都在不同程度上得到了提升．
胶州湾财富中心
胶州湾财富中心地处胶州市老城中心,东至苏州路、南至兰州东路、西至广州路、北至郑州路,商业街建筑面积达85000平方米，可容纳４00多户商家，200７年9月试营业。
财富中心地上分为A、Ｂ、Ｃ、D四个楼座，地下为维客超市(目前已关闭)：
一层:麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、银行等各类品牌店
二层：A座、Ｂ座为时尚服装服饰、妇女儿童用品
　　 Ｃ座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包
三层：A座为小饰品、家居用品;B座儿童服饰
　C座娱乐广场；　　 　　 Ｄ座美食广场
商铺售价：
F1:1４000元／平方米－20０００元/平方米
F2：均价1200０元/平方米
F３：均价６０00元/平方米
租金水平：
１F,沿街网点主要是一些大型品牌服装形象店,主要以购买为主,商城内对外出租价格在５-７万元不等,营业面积１０0平米左右。
2F，以猫眼休闲服装为例，营业面积５0