谈谈物业管理费的催缴技巧讲解.ppt

物业管理费的催缴什么是物业管理?物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。---- 《物业管理条例》物业管理的特点:立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。物业服务收费物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。----- 《郑州市物业服务收费管理实施办法》《关于印发物业服务收费管理办法的通知》〔 2003 〕1864 号物业收费依据物业管理服务费用是物业管理服务合同约定的主要内容之一,它是确保物业管理正常运行的必要前提,业主在享受物业服务企业提供服务的同时,必须按照合同约定按时交纳物业管理费用,不得无故拖延和拒交。否则,物业管理企业有权依法要求其承担违约责任。物业管理费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。物业管理费收取难的主要原因 1、业主不了解物业管理的实际涵盖由于业主并非物业管理专业人员,因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为,对物业管理的认识比较片面。当期望值不能通过反馈实现的时候, 就判定物业服务质量不高,物业管理服务的价、质不符。比如:多数业主片面的认为物业管理就是房地产企业的售后服务部门,在房屋使用过程中存在的问题都应是物业管理服务的内容。物业管理费收取难的主要原因 2、物业服务不到位,客户对物业管理服务不满意由于物业管理的特性(固定环境、固定客户、固定服务内容、服务的提供者在服务过程中起关键作用),在服务过程中难免出现瑕疵,当服务中的瑕疵未能及时、有效得到化解时,可能会在客户心中进行叠加,形成客户感受。最终转化为客户认为服务不到位,拒交服务费的依据。物业管理费收取难的主要原因 3、发展商遗留问题 由于开发商的原因,部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题,尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题,业主意见更大,对此, 业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理,而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了,就不交物业管理费。物业管理费收取难的主要原因 4、客户需求的多样性,导致的客户需求和服务实现的偏差。如:部分客户认为现阶段生活节奏较快,希望在园区内组织多样的活动解压,而部分客户以影响正常生活为由,进行投诉。物业管理费收取难的主要原因 5、由于物业管理的系统性和整体性,个别客户存在侥幸心理 由于物业服务具有系统性和整体性,服务对象是广大业主而不是某个单体,因此,不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务,从而导致极少部分业主贪图小利,躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务,这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性,又有可能引起其他业主效仿。