世联-沈阳辽报综合体项目整体定位及物业发展建议.doc

世联-沈阳辽报综合体项目整体定位及物业发展建议
辽宁XX综合体项目
整体定位及发展战略报告
谨呈:
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一、项目概况
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项目基本指标及规划限制条件
项目位置:沈阳市和平区金廊七号地
占地面积:51>.2万平方米
建筑面积:25万平方米
容积率: 5
地块形状:规则的矩形;东西走向222米,南北走向186米
土地使用性质为商住混合用地, 其中公建比例不得低于70%
青年大街沿线限高100米
在沈阳市总体规划中,本地块的开发强度被限定为容积率4-5
规划限制条件
项目基本指标
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用地现状:形状规则,内部平整;四周均为市政道路
北至文兴路
地块内部
南:文体路以南为五里河体育场。
内部:地块现状大部分为平整的荒地,西北角与南部一侧有部分待拆厂房。东南角为五里河城售楼处。
北:文兴路以北为万科紫金苑,属于城市中高档社区。
西至五里河街
南至文体路
西:五里河街以西为五里河城,包括写字楼、公寓、商铺多种物业。
东:青年大街为城市主干道,道路东侧为沈阳市科学馆等公共设施。
东至青年大街
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项目位于沈阳的城市门户——五里河区域内,该区域在市民心中认知极高。
距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。
区域内集合了万豪、喜来登两家五星级酒店,以及夏宫等早年沈阳市知名的娱乐场所。
区域内的河畔花园是沈阳市最早的高档社区,聚集了大量的影视明星和外籍人士。
2004年入市的高档公寓五里河大厦延续了区域的高端形象,是目前沈阳市最贵的公寓之一。
喜来登
万豪
五里河大厦
河畔花园
本项目
本项目
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项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上,未来发展潜力十足。
截止2005年年底,在北陵公园至浑河北岸沿线金廊区域内,新开发建设项目已达40个,总占地面积88万平方米,规划建筑面积664万平方米,投资金额约297亿元。
汇宝国际、华锐世界城、领先国际、昌鑫置地、北方传媒中心等综合体项目在06-07年间入市,涵盖商务办公、星级酒店等多种物业。
上海百联、北京华联、长春卓展、深圳铜锣湾等知名商业纷纷入驻金廊,商业建筑面积逾60万平方米。
五里河体育场地区
金廊九大节点之一
文教体卫、科技信息用地
本项目
金廊是沈阳城市发展战略中确定的核心概念,是一条中央都市走廊,具有独特的战略作用。其目标是:通过逐步的开发和改造,使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区,国际大都市的形象展示区,东北中心城市的核心控制区;成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。
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项目本体条件小结
五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区,有着极高的区域认知;
位于金廊沿线,是规划节点之一,是政府的重点发展区域。
交通路况较好,东临城市交通主干道青年大街。
距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。
交通条件
区位认知
与五里河体育场仅一路之隔。
距离万豪、喜来登步行5分钟即可到达。
配套资源
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二、目标解析
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开发目标
开发背景:
由于近几年的快速发展, 辽宁日报集团原有的总部大楼已经不能满足更高的需要,因此必须建设新总部大楼。
辽宁日报社希望借此机会实现一定的创收,但未来并无介入房地产开发的打算。因此项目品牌并不是本次开发的目标。
最低目标:自有资金()全部沉淀,但能够按时偿还银行贷款;
最高目标:回收全部投资,除了实收一栋自用的写字楼以外,实现一定的剩余利润。
在保证资金安全、规避财务风险的前提下,实收一栋自有物业,并实现一定的剩余利润。
偿还贷款
回收投资
实现利润
开发目标的三个层次:
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在回收全部投资的目标下,
总投资估计:
总收益估计:
住宅
写字楼
其他公建
规模(平米)
75000
80000
95000
开发成本(元/平米)
2000
3500
2500
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写字楼自用;
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在回收全部投资的目标下,总收入至少为11亿元,则其他公建必须实现7600元/平方米的均价。
在偿还全部贷款的目标下,,则其他公建必须实现6000元/平方米的均价。
总投资估计约为11亿元。
住宅
写字楼
其他公建
规模(平米)
75000
80000
95000
价格(元/平米)
5500
--
7600
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由于酒店的前期投资大,而变现可能性极小,基于风险防范的目标,不建议发展酒店物业。
本项目对酒店物业可采用的经营或销售方式:
由于酒店前期投入大,回收