世联2010陕西富力地产北郊综合体项目定位物业发展建议.doc

世联2010陕西富力地产北郊综合体项目定位物业发展建议
陕西富力地产北郊综合体项目
定位及物业发展建议(中期)
谨呈:陕西富力房地产开发有限公司
报告目录
Part11>.
Part2.
Part3.
本体条件与属性界定
开发目标及问题梳理
开发背景与市场环境研究
Part5.
Part6.
Part7.
项目发展策略与整体定位
规划及产品设计要点建议
开发时序建议及经济测算
Part4.
综合体案例借鉴
*
项目本体解析
1
对本项目自身的审视——
本体。
本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址
项目区位:本项目位于西安北郊,北二环以外,西安经济技术开发区范围内,紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。
项目区位
行政中心新址
绕城高速公路
北二环
未央路
城市运动公园
经开区
西高新
曲江
浐灞
内城
西郊
项目紧邻城市主干线,随着地铁2号线的开通,将进一步拉近项目与城区的距离
现状交通:项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线,通达性及昭示性良好;
地铁站点:本项目位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处,随着地铁线路的建成通车,将进一步拉近项目与主城区的距离:
2号线:铁路北客站到长安韦曲,是西安是市南北走向的主要客流通道。预计2011年开通。
4号线:北起北郊草滩农场,南至国家民用航天产业基地。连通经开区、城市中心区域、曲江新区、航天产业基地。
预计2017年开建,2020年通车。
交通环境
凤城七路
未央路
文景路
明光路
朱宏路
地铁2号线
凤城五路
行政中心
城运公园
本项目
地块
凤城八路
地铁4号线
行政中心
城运公园
项目北侧为西安政府行政中心新址,政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升
行政中心新址位于经开区张家堡广场,将使片区成为新的政治、经济、文化中心。计划2010年10月搬迁;
新的行政中心带来“西安向北”城市发展的新战略,新城市中心的形成。
周边资源
凤城七路
凤城八路
行政中心
文景路
本项目
风景御园(社区)
城运公园
行政中心
凤城九路
项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园
西安城市运动公园:占地约800亩(含运动主副馆),亚洲首屈一指的主题公园。以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园,也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园;
2004年9月16日,城运公园正式开工。2004年12月,西安城市运动公园主题会所盛大开业。2005年8月,近20000平方米的西安城市运动公园主、副馆周边广场改造完毕。2006年6月23日,西安城市运动公园正式开园,向市民开放。
周边资源
凤城七路
凤城八路
行政中心
文景路
本项目
风景御园(社区)
城运公园
凤城九路
,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米)
占地面积:(83亩);
容积率:4;
总建面:约22万平米;
规划物业:包含酒店(政府要求)、住宅、商业等物业类型;
限定条件:
住宅与公建部分各占50%;
用地界限没有规定,但住宅与公建的占地需保证各占50%;
住宅与公建的容积率同为4,可做适当调整;
无限高要求;
规模指标
根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”
政府规划要求建设国际五星级酒店;
开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作。
开业时间:
计划2013年正式开业
档次定位:
国际五星级标准(计划引入万豪、万丽等国际品牌)
酒店规模:
总规模:-4万平米(房间数量250-280间套)
规划要求
本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上,结合其他物业市场环境,综合研判本项目的整体发展建议。
*
开发商目标和关注问题解析
2
对开发目标和问题的解读——
思考。
对客户目标和需求的梳理是项目研究工作的前提
目标
物业沉淀:五星级酒店与商业持有,其余物业以销售为主;
收益能力:销售部分的收益抵消全部开发成本的基础上,实现利润最大化
需求
酒店已经确定为国际五星级标准,其他物业如何与酒店的档次/定位相结合?
从市场的角度,判断各种物业类型的市场实现性与收益能力,如何实现收益目标?
开发目标/需求
世联观点——“核心驱动”+“分工协作”是综合体项目的基础
核心驱动——综合体项目的成功必然有能够引领项目形象、提升项目整体价值、相对竞争对手具有比较优势的核心驱动物业。
问题梳理 1
分工协作——综合体内部各类物业承担不同的功能,并