陕西富力地产北郊综合体项目定位及物业发展建议4.doc

陕西富力地产北郊综合体项目定位及物业发展建议4
绝佳地段+强势资源+稀缺高端综合体
城市新中心+众多利好+热点板块
市场均存在提升空间&机会
我们需要
以引领西安城市向前发展的标准
打造本项目
以献给这片珍贵的土地!
新的中心地标、门户地标、潮流标杆该如何发展呢?
——北京、深圳的案例将给到我们答案
大连沿海中心
北京华贸中心
深圳华润中心
整体——功能复合,互补,合力共赢
形象——高形象,营造视觉焦点
产品——品质感、标签化、主题化
项目整体发展策略
占位“新中心”,代言城市和区域
形象标杆——
树立新地标,聚焦全城影响
产品标杆——
引领地产升级,建立市场标准
价值标杆——
聚合城市功能,实现全能生活
我们要做的是——
城市中心

西安北门户
城市新中心地标建筑
时尚、便捷、高效的生活氛围
多种物业功能,形象、品质兼具的国际综合体
项目整体定位
城市中心
国际风范
领先潮流
形象定位
城市社交圈
城市名流的社交场,城市人脉的聚集地1>.
城市名利圈
文化与思想的碰撞场,灵感与火花的发源地.
城市时尚圈
最前沿的时尚动态发布,城市的活力舞台.
城市游乐圈
……血拼、酒吧、SPA、健身、影院,城市的玩乐天堂。
城市艺术圈
……商业艺术、人文艺术、视觉艺术、行为艺术,现实与精神的双重愉悦
城市居住圈
城市中坚阶层的专属社区,精英群体聚集地.
enjoy
远洋??莰城
The world
名流+潮流
城市
中心
国际
现代
多元
潮流
领先
高效
时尚
物业功能定位:
酒店+商业+ 写字楼+公寓+住宅
+
+
物业功能定位:
酒店+商业+ 写字楼+公寓+住宅
商业
酒店
公寓
写字楼
住宅
价值标签
弹性物业
功能补充
核心驱动
现金流
利润主力
以国际五星级酒店做为整体综合体项目的核心驱动力;
以五星级酒店、精品商业形成项目价值标签,体现高占位、高形象。
高品质住宅与精品公寓,依托综合体整体价值平台,作为项目回现的主力产品
写字楼为整体项目提供商务服务功能,完善综合体的功能补充,提升项目整体价值
物业功能定位:
各物业之间的互动关系
五星级酒店
写字楼
酒店式公寓
住宅
商业
商务租客
资源平台
提升品质
高消费人流
旅游租客
提升品质
住家消费人流
商务消费人流
城市资源
项目物业配比建议
功能
总建面22万平
占比
1. 酒店规模已定:4万平米(根据GVA前期可研结果);
,为11万平米;
,保证适当的规模,主要集中与地块东侧,建议3万平米;
,为体现形象,应保证一定的体量感,建议2万平米;
,考虑物业弹性(能够转化为公寓),建议规模与公寓相同,2万平米;
发展模式
物业配比原则:
指标要求
本体制约
市场现状
市场规律
4万平米
2万平米
2万平米
18>8%
14%
9%
9%
商业
酒店式公寓
写字楼
持有
持有
销售
销售
11万平米
(含底商)
50%
住宅
销售
3万平米
五星级酒店
精品商业(商务、主题化)
商务中心(商务的、弹性的)
酒店服务式公寓(精品、领先)
高端住宅(高品质、身份感)
住宅
商业
写字楼
公寓
以差异化、精品化打造商业核心价值;
通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。
控制规模,保持弹性功能,降低市场风险;
适度产品创新,建立竞争优势及营销卖点。
借势星级酒店的资源价值,以高品质服务打造核心价值;
以精品化产品,建立市场领先性,体现竞争优势。
依托(城运)板块价值和综合体自身价值,打造高品质城市住宅;
通过产品细节的打造,提升整体品质感,对位目标客户需求,建立竞争优势。
分物业发展策略
商业定位——
都市核心主题商业广场
精品生活荟萃
名流社交中心
魅力休闲体验
商业定位——消费者定位
本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位,以及区域中高端消费人群为主
核心消费者
重要消费者
客户:
区域大型企事业单位高管和中坚
政府公务员
陕北迁入人群
大型企业员工、事业单位职工
消费内容:
生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。
客户:
外围区域偶得消费人群
消费内容:
餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。
商业定位——业态定位与主题策划(3大主题)
娱乐体验
商务社交
精品生活
说明:
针对区域商务/社交需