天津中原老城厢项目初步策划.doc

天津中原老城厢项目初步策划
运河经济文化商贸区
该项目位于红桥区三岔河口,北至西青道延长线,东至子牙河,南至南运河,西至赵家场大街中心线,是海河六大节点之一。占地853>.1公顷,总建筑面积150万平方米。
天津中原成功案例---
天津中原公司架构
董事会
Board
总经理
General Manage
销售部
Project Sales Dept.
策划部
Project Dept.
市场研究部
Marketing Dept.
招商部
Recruit Dept.
非营业各部门
Resource Dept.
市场拓展部
Business Development Dept.
写字楼部
Office Buildingt Dept.
我们的优势:
※我们有全国网络,我们同各地众多开发商、地产商都有很好的合作关系;
※我们可以在香港以及国内其他城市对项目组织招商及宣传;
我们的优势:
※我们熟悉天津市场,我们有完善的房地产供应与需求数据库,有强大的市场研究团队;
※我们有丰富的市场策划经验,有极强创新意念策划精英;
※我们采用先进的项目组操盘模式;
我们的优势:
※我们与众多国内、国际商户都有良好的合作;
※我们可以利用二手置业分行,对项目进行一、二手联动销售;
※我们有完善销售培训及规范化销售管理系统。
老城厢项目操作思路
思路一:
首先借鉴其他城市类似项目的经验和教训,寻找其规律和共性的地方来为老城厢策划服务,然后结合天津市其他成熟的版块发展思路及现在功能划分,来最终确定本区域住宅及商业设施在整个城市中的功能定位。
根据我司系统在香港和内地
几十个大城市多年的类似大型商业设施的策划经验和专业素养,结合本项目的特殊性,最终给出本项目的主题概念和市场定位。
思路二:
同时结合未来市场预期,使用市场比较法、收益还原法等多种土地估价方法来最终得出其合理价格区间。
为了得出该项目地块的合理出让价格,我们对类似地块成本进行统计分析,研究历年来的价格走势,
思路三:
研究天津市房地产投资商、开发商的分布以及业务情况,研究在商业地产及文化设施方面有着比较优势的投资方、运营方,研究国际上或外地对天津地产有着浓厚兴趣的投资集团的投资意愿等,最终确定该区域地块的目标客户群。
思路四:
参考国际上及国内类似项目的物业配比,结合天津项目总体规划,同时在详实的各物业类型调查结果的基础上,再对本项目各地块的物业配比和修建性详细规划编制建议书。
思路五:
思路六:
在做该策划方案时,要站在区域经济学的高度上考虑问题,天津是世界的天津,是中国的天津,是环渤海经济圈的天津,而不是孤立的考虑项目中心区。
老城厢初步策划建议
宗地的城市功能定位
城市之魂
——城市后大盘时代运营者
宗地的城市功能定位——诠释
城市之魂
天津老城厢:城市今天的和明天的记忆!
老城厢是天津市的发祥地,具有深远的
文化底蕴和历史渊源。
天津始于隋,兴于唐,设卫于明,称“天
津卫”,富豪商贾定居于此,金店、首饰楼、古玩、学馆、笔墨庄、饭馆云集。
宗地的城市功能定位——诠释
城市后大盘时代
后大盘时代是对大盘时代的批判和继承。
后大盘时代,标志着城市地产的成熟程度。它象征着某种意义上的价值回归。房地产,归根到底,还是地,对土地的深入思考和长久利用,是城市经营的要害。
宗地的城市功能定位——诠释
运营者
随着城市化的加快,城市化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。
所谓城市运营商,不同于一般的房地产开发商。它是指运营城市或区域的发展商。
城市运营商具有四种能力:前瞻力(对城市未来发展);判断力(能够做哪些,哪些是该做的,哪些是不该做的);整合力(资源整合);创新力(创造有个性的产品)。
宗地的定位
回归城市中心
——回归老城厢,聚焦新生活
城市文化的重塑与再规划……
宗地定位
天津卫、老城厢——“重现”的“中心”
一个特别让我们心动的名词,它的重现为我们提供继续挖掘的勇气。
一个位于天津中心的项目
一个地处文化源头的项目
这些足以给予我们发挥的空间。
宗地定位
对一个城市而言,“中心”让人们联想到一些
什么?
宗地定位
商业中心
文化中心
经济中心
娱乐中心
政治中心
……
这些都是城市生活的代表
宗地定位
一切都在改变中……
这样的场面我们司空见惯,作为城市生活的代表,无论是商业中心,还是经济中心,都在见证着生活的变迁。
宗地客群定位
然而面对城市地不断发展,生活在这座城市里的每个人
都有着截然不同的反应。
宗地客群定位
有这样一群人,
他们传统。他们拒绝甚至是反感所谓的新鲜事物或