伟业顾问-北京沿海赛洛城项目营销策划[汇报].doc

伟业顾问-北京沿海赛洛城项目营销策划[汇报]
动赢天下
沿海集团/高盛房地产/沿海赛洛城项目营销策划[汇报]
市政规划改造
国家土地政策
区域日趋成熟
周边区域辐射
产品vs3>.产品



策略观点
动态整合开发\产品\客户
\营销四大资源模块
契合并能动地适应外界
螺旋上升状动迁的市场格局
以动态的眼光看区域
北京城市/CBD背景解码
泛CBD区域市场竞争环境分析
参考项目点评
北京城市/CBD宏观背景解码
高瞻远瞩
对项目的宏观/城市背景解码…
理解并掌握1993年国务院批准的《北京城市总体规划》和2004年02月17日发布的《北京城市空间战略发展研究》中
“二轴二带多中心”的城市空间结构
2004年11月06日公示的《北京城市总体规划(2004-2020)》修编成果,修编后的北京城市发展目标定位为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”
2004年至2008年,北京要率先在全国基本实现现代化,构建国际大都市的基本构架;
2009年至2020年,全面实现现代化,确立具有鲜明特色的国际大都市的地位;
2021年至2050年左右,将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市,
进入世界城市行列。
产业格局优化调整,城市功能升级扩展
全球化经济格局,国民经济发展演进
北京再次步入城市升级时代
营建“世界的北京”
对项目的中观/CBD互动背景解码…
在全球化经济格局和奥运经济以及北京城市整体发展的驱动下,北京CBD(中央商务区)商务功能日益完善,商业活动空前繁盛;
作为东部发展带的核心,北京CBD的高速发展将是驱动泛CBD生活圈乃至整个北京东部城市升级和生活复兴的强力引擎;
城市功能和产业格局演进,催生泛CBD生活圈成就北京城市居住生活的第一高地。
TV强势进驻
泛CBD生活圈
打造北京人居生活新高地
关键词:人本、国际、创新、领先、增值
区域发展:2005--04的西大望
参考模型:北京珠江帝景
泛CBD区域市场竞争环境分析
知己知彼
朝阳路
及
以北区域
CBD
对项目的微观/板块互动解码…
在售项目
珠江罗马嘉园朝阳路北600米 7100元/平方米
东岸红领巾桥东 5800元/平方米
财满街东四环朝阳路69号 7800元/平方米
朝阳无限甘露园1号院 5380元/平方米
青年汇朝阳路北交口 5500元/平方米
中水金海嘉苑姚家园路西口往南 4980元/平方米
朝阳园(荟景峰) 青年路 8500元/平方米
东区方米
东恒时代家园四惠站北50米 6650元/平方米
公园5号金台路十字路口 7830元/平方米
华纺易城姚家园路114号 5380元/平方米
白领家园华润饭店北100m 5700元/平方米
即将入市项目据初步统计,朝阳路区域在售项目现有供应量约为90万平方米左右。
该区域的潜在供应量约为290万㎡左右
西大望
区域
CBD
对项目的微观/板块互动解码…
2005年
10月
2004年5月28日
1期公寓50000


FESCO
外企国
际公寓
2004年
11月
2003年12月18
不分期

11万
石韵·浩庭
1期2004年
10月
2003年6月28日
1期80000
5万
17万
风度柏林
2004年
8月
2002年11月中旬
1期520000
31万
90万
珠江帝景
准现房
2004年7月初
1期15万
20万
50万
乐城国际
入住时间
开盘日期
分期面积
占地
面积
总建
面积
项目名称
以“低调”项目为代表的潜在
供应量近250万平米
西大望区域在售项目列表
四方新区
CBD
对项目的微观/板块互动解码…
以“华侨城”为代表的潜在供应量近270万平米
朝阳路
及
以北区域
百子湾
区域
四方新区
西大望
区域
CBD
相比周边几个区域,百子湾版块发展最不成熟,是最有潜力和发展空间的。
对项目的微观/板块互动解码…
知己知彼
CBD高速发展的商务环境和产业格局演进是影响泛CBD区域市场竞争的关键因素,与CBD发展及产业格局演进的契合和互动是大盘项目操作的关键
鉴于泛CBD区域供应量大,并逐步走高,竞争环境激烈且日趋白热化的市场条件,产品的差异化定位和营销传播策略的精准性致关重要
参考项目点评
他山之石
1、百子湾区域第一个商品房,确定了该地