资产评估——市场法.doc

资产评估——市场法.doc资产评估——市场法
市场法
：
要有一个活跃的公开市场；
公开市场上要有可比的资产及-其交易活动；
可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二•程序及相关指标：
1•选择参照物：3个或以上；
在评估对象与参照物之间选择可比因索；
指标对比，量化差异；（区域因素：
参照物所在区域比被估资产好：评估值
反之，系数＞1
调整系数=
）
4 •调整对比指标;
5•综合分析评估结果；
（直接方法）:
评估对象价值二参照物成交价格X修正系数。。。。。。二参照物成交价格土基木特征 额。。。。。。
现行市价法：当评估对象本身具育现行市场价格或与评估
对象基木相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评 估基准日的现行市场价格作loop 系数1 为评估对象的评估价值；（上市流通的 股票债券，同品牌同型号同厂•家同批量的设备、汽车等）；
市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方
面不利
评估价值二参照物成交价格X（ 1—价格折扣率）
功能价值类比法：
（1） 。线性关系：评估价值二参照物成交价格X （评估对象生产能力三参照物生产能 力）
（2） 。规模效益指数：评估价值二参照物成交价格X （评估对象生产能力4■参照物生产 能力）x
价格指数法：
（1） o评估价值二参照物成交价格X（1+价格变动指数）
（2） 。评估价值二参照物成交价格X（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数一 1+参 照物交易期日同类资产定基价格变动指数）
（3） 。评估价值二参照物资产交易价格X价格指数
（4） 。评估价值二参照物资产交易价格X （评估基准日资产定基价格指数子参照物交易 期日资产定基价格指数）
（5） 。评估价值二参照物交易价格X （参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数 乘积）
成新率价格调整法：（此方法只运川评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情 况）评估价值二参照物成交价格X （评估对象成新率十参照物成新率）成新率二资产的尚 可使用年限十（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）X100%
：
（一）.机器设备评估屮的市场法：
1 •直接匹配法：
与评估对象基木相同的市场参照物，通过直接比较來确定对评估对象的价值。
评估值二参照物的山场价值土差异调整
：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这 些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照
物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）
（二）•房地产评估中的市场法:
难以使用的范围:
没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3•很难成为交易对彖的房地产，如教堂，寺庙等；
；
图书馆、体育馆、学校用地等；
操作步骤：
1•收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；
确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差 较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年 内的）
因索修止：
（1）•交易情况的修