资产评估——市场法.doc

市场法
前提：
要有一个活跃的公开市场；
公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
可比性:功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二．程序及相关指标:
１．选择参照物:３个或以上；
;
3．指标对比,量化差异;（　区域因素:
参照物所在区域比被估资产好：
反之，系数〉1
)
４。调整对比指标;
５。综合分析评估结果；
三．具体方法（直接方法）：
评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数..。。。.
　 =参照物成交价格±基本特征差额。。。.。。
现行市价法:当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值;（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；
市场折扣法:考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利
　 评估价值=参照物成交价格×（１-价格折扣率）
功能价值类比法:
(１）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（２).规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x
4。价格指数法：
(1）.评估价值=参照物成交价格×(1＋价格变动指数）
（2)。评估价值＝参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）
（3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数
(４)。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）
（5）.评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积)
5。成新率价格调整法:（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）
评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率）
成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×1０0％
四．具体章节的运用：
(一).机器设备评估中的市场法：
1．直接匹配法:
与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值.
评估值＝参照物的市场价值±差异调整
２．因素调整法： 通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础)
（二）。房地产评估中的市场法:
:
没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产,如古建筑等；
很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；
风景名胜区的土地；
图书馆、体育馆、学校用地等；
操作步骤：
收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；
确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定,评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈,较快,最好是近２年内的）
因素修正:
(1)。交易情况的修正
有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间,