郑州房地产市场调研报告.doc

郑州房地产市场调研报告
郑州房地产市场调研报告
谨呈:郑州隆基置业
附件:
市场大势研判
消费者分析
开发商分析
市场格局
房地产市场判研
市场大势研判
消费者分析
开发商分析
市场格局
郑州经济发展各项指标稳步提高,经济发展平稳,有利于房地产市场发展
纵向来看,郑州市宏观经济发展迅速,各项经济指标稳步增长
6503>.3
15,024
19,154

1,375

2004
23,171
15,795
13,604
12,335
11,481
元
人均GDP
262




k㎡
建成区面积
1,650
1,102



亿元
国民生产总值
716




万
辖区人口
亿元
元
单位
820
16,694
2005

13,537
2003

10,398
2001

9,017
2000
11,966
职工年均工资

固定资产投资
2002
年限
郑州市历年经济运行指标
资料来源:郑州市历年经济发展公告及网络资料
郑州房地产市场处于高速发展阶段,未来房价仍然有较高的发展空间
2005年郑州市人均生产总值达到2,861美元,按照经验和惯例,正处于房地产发展的高速阶段;
郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。
2000-4,000US$
4,000-8,000US$
8,000-20,000US$
0-200US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征:
房地产供给需求旺盛,开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大;
房地产价格持续上浮,价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增展水平;
土地市场异常活跃,土地价格的增幅高于房产价格增幅,土地一级市场与房地产二级市场交相呼应;
房地产开发水平不高,升幅较快,开发商对项目开发决策能力迅速提高;
产品创新的速度加快,客户需求多元化和产品多元化趋势明显,房地产开发商对项目的模仿能力较强。
近六年间住宅售价每年的平均增幅接近10%
图1显示:郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长,,:1,基本合理;
房地产价格历年来增幅不大,%;
2005年较2004年的房地产价格有较大增幅,%,%,商业下降13%。
1月,郑州市商品房销售均价为 2822元/平方米;2月为3013元/平方米;3月份商品房销售价格为3053元/平方米,一路上涨。
图表1:郑州市历年房地产供应及销售情况(万㎡)
图表2:郑州市历年房地产销售价格(元/㎡)
资料来源:郑州市国民经济公告及网络资料
郑州房价收入比、人均居住面积等指标显示合郑州房地产市场很有潜力
郑州的房价收入比为1:6,处在,房地产业健康发展
郑州较低的人均居住面积预示着郑州房地产市场仍有较大的的发展空间


郑州


南京


长沙



房价收入比
南昌
武汉
合肥



人均居住面积
注:1、国际上收入房价比合理范围:1:6,国内目前大致范围:1:8
2、我方米,2020年将达到35M2
郑州和几个主要城市的房价收入比
郑州市房地产发展处于高速发展阶段,且未来市场发展空间较大
通过对郑州市宏观经济分析及房地产行业总体分析:
宏观经济运行稳定,经济保持高速增长,房地产发展处于高速发展的阶段;
市场总体供应结构较为合理,房地产价格稳步上升;
横向比较,房地产发展相对于周边省会城市及全国大城市滞后,市场发展空间较大。
房地产市场判研
市场大势研判
消费者分析
开发商分析
市场格局
客户分析——对郑州市民阶层的划分
对郑州市客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群,并研究他们的置业特点;
客户阶层的划分是一个动态的过程,划分标准和人群的变化会随收入水平变化而逐渐变动;
客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例,一般来讲,越是收入高的客户,其人群在市场的购房比例越高;
收入水平仅仅是衡量客户阶层的一个最基本的方式,事实上对客户阶层的划分还将结合