二手房交易流程.doc

编者按:新房价格太贵,入住总是遥遥无期,相对而言,买个二手房价格相对便宜,甚至可以直接入住,省去了许多麻烦。不过二手房交易的程序却相对复杂,往往还潜藏着许多看不见的风险。比如不少交易者出于种种目的,对房屋的某些部分过分夸张,对自己二手房的某一特征过分渲染,更有一小撮甚至精心策划,构筑种种陷阱,将对方套入陷阱。本期房讯帮帮忙将为你讲解二手房交易的流程及风险提醒、二手房注意事项。
一、交易流程及风险提醒
(１)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。确保房源可出售性和真实性,从源头上保障买方的交易安全。
风险提示:买方在交易前一定要查看房产证等原件,避免“假房东”诈骗。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
如果委托中介,买方与居间方(中介方）的书面委托协议,应明确相应的权利和义务,居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提示:房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查,看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款,首付款应在中介公司的陪同下用于还贷。
（3)银行贷款
对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
风险提示:签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件,避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款,放款应为出售方的专用帐号,警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。
申请还款。提前还贷是需要预约的,申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示:银行对于还贷预约时间的限制有所不同,还贷完毕后取出他项权证,方能去交易中心注销抵押。
出售方还清贷款后,去交易中心抵押登记注销后7个工作日内,方能进行权利转移(过户)。
风险提示:抵押注销后应及时去交易中心过户,尽快的收回房款,以免节外生枝,例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
（４）办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
风险提示:要确认出售方的抵押是否注销,否则无法过户。
(５）缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6）办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起最快8个工作日后领取新