武汉凯德广场市调报告.pptx

凯德广场·武胜市调报告凯德广场·武胜简介凯德广场·武胜该项目位于武汉市硚口区中山大道 242 号,与武胜路交汇,紧邻江汉一桥,雄视武汉三镇,分别与已极度成熟的武广商圈、江汉路商圈衔接,同时又融入武汉规划的汉正街老商业中心提档升级工程。规划中的地铁 6号线直达广场,近 50 条公交线路停靠于此,可谓得天时、占地利、享人和。凯德广场·武胜作为凯德商用中国在华中区的旗舰项目,采用了英国 SPARCH 建筑设计公司顶尖设计,完全享有国际标准化设计,充分结合大武汉临江的特色,景观生态广场,亲水特色环境, 层层开放式大中庭,云中徐徐慢步,一个郁郁叠翠的自然梦境,造就一个灵动水域的梦幻。广场总体建筑面积近 14 万平方米,购物中心面积约为 10 万平方米,共 10 层,地面七层,地下三层,拥有 500 余国际专业停车位,完全满足一站式购物需求。楼层指南步入武胜路凯德广场的那一刻,看到眼前这一切:狭长的公共通道、并不宽阔的中庭以及低矮的层高以及这些早已耳熟的品牌商家: 、 H&M ; GAP 、 UR 、星巴克、鲜芋仙、哈根达斯, 这些品牌效应的聚集,见证着凯德的成功开业。与此同时,凯德广场的诞生在加速武胜路商圈发展的之时,对江汉路商圈带来的冲击仍不容轻视, 武胜路作为连接三镇的交通枢纽,只要后期运营恰当,比江汉路更具地理优势。届时,江汉路商圈进行新一轮的改革或将为时不远。凯德的空间设计从商业空间的结构而言,这里公共空间的设计让人稍显遗憾。首先, 作为购物中心聚合人流、聚集人气的中庭,因面积受到限制,缺少了举办大型宣传活动的标准功能;其次,整栋商业体的采光并不突出, 即便是白天,室内也需要大量的灯饰用来照明,难以做到环保和节能;其三,与销品茂、菱角湖万达宽敞的公共空间相比,凯德广场狭长的公共通道以及略低的层高,令人压抑。整栋商业体内,充实着刺鼻的装修气味以及尚未开业的品牌商家。现场工作人员解释说: “这是因为加赶工期所致,随着时间的推移, 将会在后期逐步完善。”但是, 让人疑惑不解的是购物中心最基本的楼层导示牌,设置不明显,无法给顾客醒目明晰的指引。对于凯德商用,这是很大的失误。凯德餐饮布局凯德广场最鲜明的特色是层层的餐饮设置,这也是本项目业态布局上的一大特色。这种独特的安插方式,可以让顾客在购物的同时,充分享受各类美食。方便消费者饮食,也是人性化服务的另一种体现。餐饮业态的层层布局早有先例,目前国内最成功的两个商业综合体——北京西单大悦城和深圳华润万象城便是如此。餐饮业态是聚集人气的核心业态,层层布局能有效地将客流分散开来,避免各个楼层出现人气失衡的局面。负一层是休闲式餐饮;顶层餐饮品类繁多,以正餐为主。其他楼层的餐饮是快餐式饮食。例如必胜客和麦当劳;这样细分出餐饮功能性的布局,使得顶层的人流和人气不会受到太大影响。凯德广场的餐饮比例达到了 40% 。对比武汉各大商业项目争相引入潮牌、奢侈品等服装零售业的现状,凯德广场餐饮业态比重地不断攀升,可谓是食字当先,揭示了商业项目起步发展的规律:饮食聚人气。当商业项目不在局限于购物,而成为约会、聚会的选择,那么,餐饮和咖啡厅、茶座是可以让人们停留时间最久的区域。从这点上来看, 加强生活服务的功能,提供丰富而高质量的餐饮就是一个吸引人流的重要砝码。对于外出的消费者,餐饮履行的功能已经不仅仅是简简单单地吃喝了。凯德的品牌搭配凯德已入驻的商家有 、 H&M ; GAP 、 UR 、星巴克、鲜芋仙、哈根达斯等,面对这些早已耳熟的品牌商家, 自然引起不少顾客的目光。但是这种品牌效应的聚集,是否是目前商业地产真正应该坚持的方向? 从经营的角度来看无可厚非,但一味地追求这些品牌,而不去站在消费者的购物角度和品牌的实际效果来扎堆入驻,这种依靠品牌堆砌的商业,势必会走进新的困境。商家把品牌效应做出来就是为圈钱服务,很多品牌被神话了,吃甜品为什么要去鲜芋仙、满记甜品、许留山这些港台的甜品店?他们多是引进的加盟店,一杯冷饮的客单价动辄 40 元,且都是用当季最便宜的水果加工制作, 完全不符合商品的定价规则。试问,我们消费的目的到底是什么?是品尝美味可口的食品,还是品尝所谓的品牌效应!所以在引进品牌的时候要站在消费者的角度去考虑一下,客户是否愿意并乐意为该品牌消费。总结凯德广场整体定位给人的感觉还是不明朗,餐饮品牌没有太多新意及差异化。服饰类品牌 H&M 、 IT、 UR 虽然定位年轻时尚,但 IT、 UR 在武汉的业绩差强人意,对项目的人气及业绩帮助有多少,有待时间去验证。各楼层的主题并不明显,品牌组合有待于作大的调整。凯德图片欣赏凯德图片欣赏凯德图片欣赏