项目前期拿地研究分析197.doc

太原项目
前期拿地研究分析
目　 录
项目主要经济技术指标ﻩ3
方案一：XX商业部分毛利润率0， 且XＸ商业部分的投资完全自身承担 4
一、ＸX进驻情况下项目整体规划指标(） 4
二、XX进驻情况下项目开发周期安排 5
三、XX商业经济测算(ＸX商业部分毛利润为０） 6
１、售价测算（土地４50万／亩，XX商业部分毛利润为0) 6
2、ＸＸ商业（XX商业部分毛利润为0）地价敏感性分析 7
四、项目整体经济测算（容积率３．5，XＸ商业部分毛利润0）ﻩ8
1、成本收益测算（容积率3．5，地价450万元／亩，XX商业部分毛利润０） ８
2、现金流量表（容积率３。5,地价450万/亩，XX商业部分毛利润0) 9
３、地价竞拍建议（，XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)ﻩ1０
五、容积率突破至４的经济测算(XX商业部分毛利润0）ﻩ1１
1、容积率为４的项目整体规划指标ﻩ11
2、容积率为４的成本收益测算（地价4５0万/亩，ＸX商业部分毛利润０）ﻩ１1
3、容积率为4的现金流量表(地价4５0万/亩，XX商业部分毛利润0) １３
４、容积率为4地价竞拍建议(XＸ商业部分毛利润０，测算不含XX方） 14
方案二:XX商业部分毛利润率15%，且XＸ商业部分的投资完全自身承担 14
一、XX商业经济测算ﻩ1４
１、售价测算（XX商业部分毛利润１５%）ﻩ14
2、ＸＸ商业（XX商业部分毛利润1５％）地价敏感性分析ﻩ16
二、项目整体经济测算(容积率３．5，XＸ商业部分毛利润15%）ﻩ16
１、成本收益测算（,地价450万/亩，XＸ商业部分毛利润15%)ﻩ16
2、现金流量表(容积率3。5,地价4５0万/亩，XX商业部分毛利润15％)ﻩ18
3、地价竞拍建议（，XＸ商业部分毛利润15%，测算不含XX方） 19
三、容积率突破至４的经济测算（ＸX商业部分毛利润15％） 19
1、容积率为4的成本收益测算（地价4５0万/亩、ＸX商业部分毛利润１5%）ﻩ１9
2、容积率为４的现金流量表（地价450万/亩、XＸ商业部分毛利润15%)ﻩ２１
3、容积率为４地价竞拍建议(XX商业部分毛利润为15％,测算不含XX方)ﻩ２2
方案三：XX不进驻ﻩ22
一、XX不进驻情况下项目整体规划指标ﻩ２2
二、项目整体经济测算（容积率3。５，XＸ不进驻） 2４
1、成本收益测算（、地价４50万/亩,XX不进驻）ﻩ2４
２、现金流量表（容积率3。5、地价4５0万／亩，XX不进驻）ﻩ2５
３、地价竞拍建议（容积率３。5，XX不进驻） 2６
三、容积率突破至４的经济测算（ＸＸ不进驻）ﻩ２６
1、容积率为4的项目整体规划指标 26
2、容积率为4的成本收益测算（地价45０万/亩,XX不进驻）ﻩ２7
３、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩,XX不进驻）ﻩ29
４、容积率为4地价竞拍建议(XX不进驻) ３０
综合建议 31
项目主要经济技术指标
根据太原市国土资源局公布的地块资料:
地块出让面积92563。77平方米（）,其中商业分摊３7025．51平方米，占40％，住宅分摊５55３8．26平方米，占60%；
容积率不大于３。5；
建筑密度不大于3０%,绿地率不小于30%;
规划性质为居住用地（含配套设施),可兼容公共设施用地，地块公建建筑面积占总建筑面积的比例为４0%，沿并州路应适当布置市级公建;
根据项目实际情况，建议把项目东面中部二层楼房所在地块一起收购,初步测算其占地面积约1６00平方米(2．4亩)，因此项目总占地面积为：9２5６3。７７+1６00=9４163。77平方米（14１．25亩）
方案一：XX商业部分毛利润率0，　且ＸX商业部分的投资完全自身承担
一、XＸ进驻情况下项目整体规划指标(容积率３．5）
根据沟通情况，XX需要10万平方米集中商业,在此基础上项目物业类型配比整体计算如下：
序号
物业形态
容积率
用地面积
用地面积比例
建筑面积
建筑面积比例
层高
平均层数
高度
建筑占地面积
建筑密度
1
住宅
３．０6
56９19
％
17４２13
52。８6％
3
26
78
67０1
7。12％
2
公寓
——
——
-—
44０0０
１３．35%
３
2２
66
—-
0．00％
３