周村汇龙街项目市场调研及定位报告.doc

周村汇龙街项目市场调研及定位报告
周村汇龙街项目
市场调研及定位报告
义和团地产机构
2010/6/21
给汇龙街找魂儿——核心竞争力的解释
传统意义上的商业文化决不是商业街的核心竞争力。
百年老街和新城市文化的氛围、城市功能均有区别,不能单纯的强调某种单一的功能元素。(例如文化因素的单一表现)
不是每条商业街都拥有建筑文化与人文艺术的完美结合,每块街区的石块上都镌刻着一个故事的商业街只是少数,人们在那些著名的商业街上,能够感受得到特殊的时代和文化气息,情操会得到很好的陶冶,这固然很好,但不是商业街的核心功能,只能是商业街的附加功能。商业利益是首要的,文化要为商业服务,其实饮食文化、茶文化、建筑文化、时尚消费本身何尝不是文化?只要定位准确,那么,不求特色,特色自然流露;不求文化,文化自然显现,才彰显出一个具有生命的商业项目的核心魅力。
绝大多数的观点认为,建设商业街是要打造城市的“名片”,建设城市的“窗口”。
义和团不能够苟同,我们认为真正的商业行为的目的应该是满足消费者的需求;市场需要什么样的商业街,我们就应该建造什么样的商业街。
准确的定位将是商业街的最主要的核心竞争力!
将商业与文化融为一体,通过文化休闲留住人们,再用合适的商品吸引人们消费购物,显然已成为目前商业街的最大商机与挑战。
本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础,结合目前的市场环境,对项目进行定位分析,为项目的启动并成功运作打下基础。
本策划案整体框架
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第一篇
项目整体战略定位
第二篇
项目行业定位
第三篇
项目运营推广
第一篇项目整体战略定位
一、项目概况
汇龙街项目北临周村新建路西段,南邻周村南下河路,西邻拟新建路东昌阁胡同,东临周村古商城大街,外观设计以明清仿古建筑为主,与大街的古色古韵相辅相成、唇齿相依。地理位置优越,地域文化浓厚,建筑特点明显。本项目位于周村市区偏西,属于周村区老商业圈范畴。
整体初步规划指标
该项目总占地面积:88亩合计58696平米
总建筑面积:45200平米
地上建筑面积:35300平米
园林绿地面积:7300平米
水域面积:15100平米
净容积率:01>.98
建筑密度:%
绿地率:%
停车位:302个
本项目总面积:2万多平米(估算)
从规划指标看,项目是一个:相对低密度,高绿化率,揽湖,环境和氛围优质的中等规模商业地产项目。
二、区域市场调研
1、调研目的
通过走访调研,有效的掌握周村区域市场的情况,收集区域版块内的大量信息并加以分类、汇总、分析,为汇龙街的市场定位、招商提供必要的理论依据和数据支持。
具体调研内容如下:
区域文化特征
周村是淄博市辖区之一,总面积263平方公里,总人口32万,现辖4个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区,230个行政村,商业文化背景浓厚,旅游资源丰富,近年随着周村区旅游业的发展,为老商业圈的复兴提供了良好契机。一部《大染坊》更是让全国人民认识了周村、认识了周村大街,周村大街真真正正成为了周村的城市名片。
周村自古就是齐鲁商业重镇,商业文化积淀深厚。1750年乾隆南巡时曾来周村,并御封周村为“天下第一村”。
1904年周村与省府济南、潍县(今潍坊)同时被清政府批准为自开商埠后,商业更加繁荣当时可谓“日进斗金”。被誉为“金周村”“旱码头”。
周村是封建社会后期经济转型中兴起的手工业、商业重镇,明清时期发展成为我国北方的重要商埠,是鲁商文化和商埠文化的重要发源地之一,也是北方丝绸之路的源头所在地。周村区内的文化资源丰富、底蕴深厚,尤其是现在部分保存比较完整的古大街建筑群,被专家che称为
“中国活着的古商业街市博物馆群”。
本项目紧邻的周村古商城位于老城区的中心位置,
主要有3条街道组成:
大街,南起丝市街北至新建路现全长315米。
丝市街,东起保安街西至南下河街现全长216米。
银子市街,北起丝市街南至棉花市街现全长245米。
有今日无税碑、状元府、杨家大院、大染坊等15处景点,历史文化资源丰富。
区域消费结构和消费习惯

济南的银座超市和奥德隆的利群超市,已基本形成了对周村零售业态的垄断,而本土如淄博商厦、金桥商厦、夏源商场等逐渐没落。
分析总结:周村大型商场主要分布集中在中心商圈(人民广场及步行街)区域,商圈辐射范围和成熟度已较高;大部分商场多为品牌加盟式进入,在进场费用3-5万不等;租金水平比沿街商铺要高,且有品牌进入限制;从周村零售业态发展来看,已接近饱和,该业态的发展机会和空间已受到较大限制。

高端消费集中在站北路的盛唐斋、锦纶大酒店,新建路的嘉州宾馆,张周路的知味斋等;
中端消费集中