凤阳明中都文化旅游城商业定位调整0731.pptx

凤阳明中都文化旅游城(19# 地块) 商业定位调整方案 报告结构第一部分项目属性界定与问题结构化分析第二部分项目发展方向研判第三部分市场机会挖掘与项目定位第四部分规划调整建议 3 项目属性界定问题结构化分析第一部分项目属性界定与问题结构化分析城市属性区域属性项目属性近几年凤阳的经济增长较快,在滁州各县排名处于中上水平,但与发达县城相比差距较大。其中社会消费品零售总额以每年以 5个亿速度递增,人均收入属于中等偏下。 4 城市区域项目核心层扩散层辐射层根据凤阳市商业网点规划,项目目前处于城市商圈扩散层边缘。未来属新城区商业核心地带。城市区域项目项目周边区域配套不完善,消费者认知程度低, 心理距离远。 6 城市区域项目明中都文旅城城市中心从商品设置的角度来看,以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素, 而以耐用品为主的商业街,其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前, 更多考虑的是交通便利因素,大多愿意就近购买;而当购买耐用品之时,就更看重产品的质量与信誉, 所以对交通便利因素考虑得少一些。城市区域项目项目是 60 万规模大盘,分为 2个大组团, 20# 地块组团大型集中商业将在项目末期开发, 19# 地块 1# 、 2# 楼商业目前对外招商。从项目来看,项目缺乏体验式观赏,以功利的商业为主,自身体量大,且体块长南北跨度大,不利于商业纵深发展。项目紧邻新县政府,周边开发楼盘多为中高档住宅区,未来居住人群的消费能力很强。?周边开发楼盘为中高档项目,随着入住率不断提高,潜在消费能力强。?项目周边配套不完善。缺乏市政设施。商业配套的建设有望改善区域配套情况。 8 城市区域项目 1#/2# 组团:项目 19# 地块商业规划调整后指标 31675 ㎡,其中 1 #/2# 18895 (含洪武酒店),主力 30-100 ㎡。9 城市区域项目 1 # 2#项目属性界定 10 城市层面地处蚌埠经济圈边缘,内地五线城市,经济发展较快,但总量不高, 水泥玻璃产业强势,全国有名。区域层面项目位于中心城市边缘,属城郊(新城)商业核心区域,交通方便,路网发达。项目层面商业体量大, 具备优势景观资源。项目属性= 内地五线城市主城边缘优势景观资源大规模商业