青岛市物业收费管理办法(新).doc

各区、市物价局，各区、市物业管理行政主管部门，各物业服务企业，各有关单位：
　　为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，经市政府同意，现将青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局联合制定的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○一二年八月十三日
青岛市物价局物业服务收费管理办法
　　第一章   总则
　　第一条   为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2012〕185号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条   本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　第三条   本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。
　　第四条   市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
　　第五条   物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第二章 物业服务收费方式
　　第六条   业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第七条   实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；
　　（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第三章 物业服务收费管理
　　第八条   物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。
　　第九条   普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
　　（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；
　　（二）公共租赁性住房物业管理区域；
　　（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；
　　（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；
　　（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
　　第十条   建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发