2011年青岛金砖国际项目前期策划定位报告.ppt

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金砖国际项目前期策划定位报告
项目地块分析
产品策略建议
本地类比项目分析
宏观经济及政策分析
本地房地产市场研究
项目总体定位
可借鉴案例分析
产品策略建议
开发节奏建议
价格预测及走势
客群定位及需求分析
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宏观经济-GDP
GDP历年增长速度
2006-2011二季度国内生产总值及增速
国内生产总值(GDP)保持较快速度、稳步发展,显示整体经济良好运行。
数据来源:中国统计局网站
从上半年固定资产投资来看,房地产开发投资占到21%,仍然是国民经济的支柱产业。
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宏观经济-城镇固定资产投资
数据来源:中国统计局网站
自2009年开始,CPI一路攀升,%,通胀迹象明显,即将面临较大调控压力。
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宏观经济-CPI
数据来源:中国统计局网站
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青岛及开发区宏观经济
,市区276万人
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全年城市居民人均可支配收入24998元,%
黄岛开发区总人口52万人
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全年城镇居民人均可支配收入28557元,%
1、青岛作为东部沿海城市、山东半岛经济龙头城市,经济增长快速稳定;
2、黄岛开发区作为全国最佳经济开发区,经济增速全市第一;
数据来源:青岛统计局网站
城市发展:蓝色战略龙头城市
2011年1月,国务院批准山东蓝色经济战略——山东半岛蓝色经济区
青岛是中国东部沿海中心城市,未来将打造山东半岛群龙头城市,
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蓝色战略的启动,青岛,乃至西海湾的战略地位将越来越重要
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政策——
1月
26日新国八条,二套房首付比例提高到60%;29日青岛版楼市限购令出台。
2月
3月
青岛限购令细则出台
4月
青岛房价控制目标出台,确定2011年新建住房价格涨幅将明显低于本年度城市居民人均可支配收入增幅。
5月
一房一价正式实施
央行年内二度加息。
四大金刚:限购、限贷、加息、保障房,7月首提土地调控,政策调控愈加深入,
预计近期又第六次加息的可能性。
1、保障房大限
7月
2、从6月20日起,
国务院发土地市场“国五条”首提改善土地调控:
增加普通商品住房用地供应,坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度,推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
扩大限购范围
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对房地产市场影响预测判断
GDP稳定增长,使出台房地产调控政策的预期更加明显,调控力度持续,并有加大迹象;
通胀压力加大带来加息政策,使投资及购房成本加大;
另一方面通胀压力下,高端客群存在资产保值压力,市场存在一定机会;
政策对房地产投资热潮形成明显的挤压效应,房地产逐渐进入以居住需求为主导的市场环境,从而步入稳定发展的道路;但,对于商业用地存在机会;
市场降价预期会加重客户观望情绪。面对客观经济和政策环境,提升产品竞争力成为大势所趋。
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