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一、 规划背景
随着杭州湾跨海大桥的建设和慈溪市城市化进程的加快，城市建设面貌日新月异。《慈溪城市总体规划》提出的“北拓、东 延”的战略构想，急切需要加强对东部区域的规划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩皈地块的开 发条件日趋成熟。因此，为促进和带动其他产业的建设和发展，规划一个上档次的居住小区，从而从总体上提升整个东北区块的 居住档次，树立良好的城市形象。
二、 现状分析
1区位条件
慈溪万亩皈地块位于慈溪市东北部，离市行政中心只有 5分钟的车程。规划区南临北三环路向东延伸段（规划） ，北靠潮塘
江，东至规划中的杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。规划总面积为 。
2用地条件
规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在 - 之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，夕卜围有 市骨干河道（潮塘江），该区块现状是慈溪市农业园区用地，土地以基本农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧 和东侧有两条110KV高压线通过。
3周边条件
该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制规划的慈溪城东新区（是慈溪今 后新的行政办公、商业金融中心），南侧是已编制规划的慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。
4环境条件
潮塘江从地块北侧通过，即将拓宽至 80米，两侧50米的绿化控制带，其他三面又有三条大路通过，两侧各 50米的绿化带 使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现状是农业园区用地，景观基础较好。
2. 5交通条件
该地块对外交通联系十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路通过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发的交通条件已 经具备。
三、总平面规划
1规划结构
该地块的布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕的小区中心绿地及周边的公共服务中心，二片，一片是规
划A路以西的的多高层居住片区，二片是规划 A路以东的多层复式居住片区。小学规划设置在小区中心绿地东南（ D-04）地块,
共18班，总用地面积17900平方米，，建筑密度不大于35%，绿地率为35%，建筑层数不大于4层。
幼儿园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共8班，总用地面积4100平方米，，建筑密度不大于40%,绿地 率为35%，建筑层数不大于3层。
规划在中心绿地东北（D-02 ）设置一个会所，作为小区的公共服务中心和游乐场所，并对其进行精心设计成为该小区的标志 性建筑，总用地面积13800平方米。
在规划B路北侧（D-02）布置商业服务设施用地，经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用品、五金交电、文化体育和
经营各种蔬菜、肉类的综合超市。总用地面积 4800平方米。基本满足小区住户的需求。
2用地分类与适建性
本地块建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137-90 ）执行。用地一般细分至小类。针对本区
实际情况，主要设有居住用地（R）、道路广场用地（S）、绿地（G）、水域和其他用地（E）五大类用地。
建设用地适建范围表
'、•••、用地类别
建设项目
居住用地
公共设施用地
巾政公用
设施用地
绿地
第一类（R1 ）
第二类（R2）
商贸办公（C1、C2）
公共绿地
防护绿地
多层居住建筑
X
V
X
X
X
X
高层居住建筑
X
V
X
X
X
X
教育设施（幼托）
V
V
x
X
X
X
商业服务设施
0
V
V
X
X
X
文化设施
0
V
V
X
X
X
体育设施
V
V
X
X
X
0
医疗卫生设施
V
V
X
X
X
X
巾政公用设施
V
V
V
V
X
0
行政管理用地
V
V
V
0
X
X
日用品修理
X
V
0
X
X
X
农贸市场
X
V
0
X
X
0
注：J为可兼容、x为不兼容、。为有条件兼容，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。
3开发时序
万亩皈地块的开发时序遵循以道路先行的原则，基础设施超前配套，居住、商贸同时启动的开发原则。小区以杨家江、直垛 江为界分三期开发。
第一期：建设地块内的主干道路和水电等基础设施，启动杨家江以西的地块多、高层居住组团的建设。
第二期：完善小区道路系统以及基础设施配套，开发杨家江以东，直垛江以西多层组团地块并建设公共服务设施。
第三期：建设完成直垛江以东的多层复式居住组团，全面完成小区道路系统和基础设施。
四、用地布局
1居住用地规划
居住用地结构：以自然河流为界分成三