土地增值税政策及征管规定.ppt

土地增值税政策解析及征管规定
土地增值税课税要素
纳税义务人
征税对象
纳税环节
计税依据
税率
纳税期限
纳税地点
税收优惠
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。
土地增值税从1994年1月1日起在全国开征
深圳市从2005年11月1日起开征
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税义务人
单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人,包括个体经营者
不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产行为
赠予指如下情况:
一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
二是房地产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。
三、土地增值税征收对象:
国有土地使用权
地上建筑物及其附着物
四、纳税环节
房地产转让环节征收土地增值税
常见的几种形式
直接转让土地使用权。
取得国有土地使用权后仅进行开发,即将生地变熟地,然后直接将空地卖出去。
转让在建工程。
取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让
将购买的房产再转让(个人转让住宅暂免征)
自建自用再转让
交换房地产(个人转让住宅暂免征)
五、计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
计算:
增值额=转让收入-扣除项目合计
扣除项目合计=土地原价+开发成本+开发费用+转让环节税费
增值税= 增值额×适用税率-速算扣除系数×扣除项目合计