2012年1月漯河房地产市场调研分析报告.doc

2012年1月漯河房地产市场调研分析报告
20113>.12-
盛励机构谨呈
2012年1月
漯河房地产市场调研分析报告
调研时间:2012年1月4日下午-1月7>6日下午(2天半);
调研目的:通过调研分析,为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案,其中2大问题分别是:项目建筑形态与业态的界定(住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向,这两个业态又该如何合理分配?怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“)和项目推售方向(先从哪一区域启动,用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则)
调研区域:以漯河市郾城区项目为核心重点区,调研范围涵盖郾城区、召陵区、汇源区,住宅部分共调研了康桥水岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目,商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。
前言:
一、漯河市整体市场分析(-)
二、住宅项目分析(-)
三、商业项目分析(-)
四、本项目发展模式分析(建筑形态与业态配比、推售方向)
目录:
土地市场
2011年1月-11月土地成交量
至2011年11月份漯河土地总成交量为160宗,,其中普通商品房住宅用地91宗,%。
从漯河普通商品房用地的成交量可以看出2012年的市场投放量较大,市场竞争将异常激烈。新一批的经济适用房和廉租房也将加入明年的市场,分享一部分市场份额。
2011年土地成交主要集中在前三季度,普通住宅用地占总成交的42%,住宅市场竞争将日益加剧。
数据来源:中国土地市场网
一、2011-2012年漯河市整体市场分析
土地市场
2011年下半年已成交土地均价在108万/亩左右;
一、2011-2012年漯河市整体市场分析
土地成交均价:
++280+97++==
注:面积偏小的项目暂不纳入土地成交均价计算范围之内
漯河昌建中融置业
44950万
70年
住宅用地
>000763
金山路
2011-58
漯河正邦金运肉食品公司
582万
70年
住宅用地

人民路北侧
2011-56
漯河正邦金运肉食品公司
446万
70年
住宅用地

人民路北侧
2011-57
河南漯河石油分公司
480万
40年
批发零
售用地

燕山路与珠江路交叉口西北角
2011-63
漯河市君安房地产开发有限公司

70年
其他普通商品住房用地

太行山路
411103040801300
漯河市恒基置业有限公司
550万
70年
其他普通商品住房用地

金山路西侧
411100000
受让单位
成交价
出让年限
土地用途
面积(公顷)
用地位置
地区(地块)编号
土地市场
2011年尚未成交的土地(体量偏大,地价偏高,未来市场竞争将会愈演愈烈)
一、2011-2012年漯河市整体市场分析
商品房市场
2011年前三季度住宅完成投资及房屋新开工、竣工量,同比均有所降低,宏观政策一定程度上影响了开发步骤。
,%;,%,占全市房地产开发总投资的69%;,同比增长了146%,占全市房地产开发总投资的31%。
2011年1-3季度,,,,竣工89万平方米。从上述数据可以预期明年的市场投放量巨大,竞争非常激烈。
2011年1—9月份漯河市存量商品房成交套数6754套,%。,%;,%。
存量商品房今年1—㎡,略大于新建商品房平均单套成交面积,从逐月单套平均成交面积走势来看,波动剧烈, 8月份为162㎡,㎡。
一、2011-2012年漯河市整体市场分析
商品房市场
2011年前三季度成交量及成交额同比整体攀升,价格出现跌宕。%;整体推售节奏加快。
前三季度累计办理商品房预售许可75件,涉及预售项目共38个,,