涩谷未来之光.ppt

涩谷未来之光
涩谷未来之光
【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的地铁上盖物业，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业
中层：创意空间、剧院
高层：办公空间
地下：地铁站
地理位置
东京副中心涩谷站区域
开发商
东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发。
项目概况
区域首个城市更新项目，总占地9,640㎡，建筑面积144,000㎡
开发策略
项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目，三期预计2027年建成
物业形态
商业、文化设施、办公
物业分布
B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间
项目定位
24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。
涩谷未来之光
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
2012
2027
2009
开发前
开发后
【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化设施，作为奖励，；
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。
一期：未来之光
二期：二丁目
公建文化配套
许可开发
容积率奖励
滚动开发
涩谷未来之光
【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
涩谷未来之光
涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。
车站地形断面图及步行体系图
【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
涩谷未来之光
17F屋顶绿化
11F空中大堂
13F屋顶绿化
7F屋顶绿化
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公
由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
【项目定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
涩谷未来之光
涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构；
创意超市
创意空间
百老汇剧场
艺术餐厅
个人办公空间
【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物
涩谷未来之光
绿化外墙
褶皱立面
绿化外墙
设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑
【空中建筑】对于无法控制空间构成的建筑，通过放置一些小建筑，给予全体建筑一种动感，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
涩谷未来之光
①三层建新的巨大平台；
②建筑中放置的小建筑；
①
②
③
④
③公共开放空间的奖励制度的崭新演绎；
④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
4F Pavillion
10F Pavillion
【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷未来之光
注：urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建了5个首层的商业价值
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图