美国房产投资风险分析报告.docx

美国房产投资风险分析报告.docx美国房产投资风险分析报告
中国人越来越多的投资者讲目光转向了美国房产，房产投资人比较关注的是房价 还有升值空间吗？有风险吗？ 业内人士指出，美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上涨。从1963年至今， 共有四次大的房地产危机，亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次 的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。从中，我们知道美国房屋还 有升值空间，并且继续成长。
美国房价一年走势
2014年7月8号发布的报告显示，截至3月底的一年，外国人在美国购房总额 达922亿美元，同比增长35%；其中中国人购房总额达220亿美元，同比飙升 72%,占外国人购房总额的24%。看到这组触目惊心的数据，我们不经要问： 究竟投资美国房产风险大不大呢？
第一、美国房价还有升值空间吗？
对于此问题，我们认为最行之有效的方法就是重温美国房产历史。
1969年，由于第二次世界大战，导致住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%, 房产市场价格下跌，于是“第一次房地产危机”开始了。而“坏景不长”，1972年房 价触底反弹，开始恢复且数年大幅上涨。
直到1981年，80年代世界第一次经济危机爆发，美国失业率大增，“第二次房 地产危机”爆发了。住房抵押贷款利率高达18%, 一级借贷利率高达22%o人, 房产交易量大幅缩水。但事实上，仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。
时隔十年，由于全国性的商业房产投资过剩，美国房地产市场于1991年又爆发 了第三次房地产危机。之后自1993年起，美国房地产市场开始了十几年的繁荣 期。
在2006年左右房价达到高峰后，美国爆发金融危机，触发了规模最大的这“第 四次房地产危机”。由于房价飙升导致需求量的下降，银行为了刺激需求放宽了 贷款门槛，取消赎回权比例上升，银行没收了越来越多的房产；
2008年次贷危 机爆发，许多人无法再负担房屋的贷款，只好低价出售房屋，或是被银行收回后 以很低的价格抛售。
据yiahouse所提供的数据，2008年，美国整体房价下跌近40%,部分地区达 50%-70%o美国房地产市场的持续崩溃，直至2009年5月开始，标准普尔凯 斯席勒的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息：美国总体房价开始回升！
第二、美国购房的资金安全吗？
谈到在美国买房，一定会涉及到资金保障的问题。在美国买房资金都要受到 监管，资金监管从简单意义上来讲，就是买卖方双方在互不信任的基础上，把资 金放在一个具有公信力的第三方手里。而在美国大多数州买房过户时，需要用到 这个中立的第三者 托管公司(EscrowCompany)以及其下的产权公司
(Title Company),第三方信托账户都是Escrow Account,并且受到美国政府 严格监管，因此资金安全度很高。