老余杭项目市场定位报告.doc

老余杭项目市场定位报告.doc老余杭项目市场定位报告（草案）
一、 项目初步研判
1、 项目概况
本案位于杭州老余杭镇南湖板块，西临城西路，北靠凤新路，南连城南路，东接凤凰山。本地 块总用地96132平方米，呈正方形，中间有一小河蜿蜒而过。目前该地块暂未拆迁。
2、 项目经济指标
「住宅用地
总用地面积96132平方米「
%-.
-.
绿地绿38%-,
3、 初步研判
a） ——＞高层、小高层。
b） 从城市成熟度走向来讲，应是北面、东面和南面向西面递减。——＞建议地块开发顺序： 从东往西，从北往南。
d）余杭镇——＞余杭为杭州郊区组团。产品必须以市场为依托，所以对余杭市场我们不能仅 分析余杭的房地产市场，必须从大杭州出发，从杭州郊区房产入手。
二、 市场分析
1、供应市场分析

板块萧山下沙三墩临平闲林老余杭
位置杭州东南面杭州市东面杭州西北面杭州市北面杭州市西面杭州市西面
距武林广场25分钟车程40分钟车程 约25分钟车程40分钟车程 约30分钟车程约30 分钟车程
交通条件多条线路、地铁2号环城北路、艮山东路、下沙一线路、地铁1号线多条线路、 地铁2号 多条线路，1号地铁02省道、地铁6号线02省道，文一路延伸段，地铁6号线 生活配套配套完善商业配套待完善配套基本完善配套完善配套待完善/相对完善
环境 江景 西溪湿地南湖风景区
规划前景杭州副城杭州大学城杭州商副中心杭州副城城西组团城西组团
物业类型小高层、高层为
主小高层、高层为主小高层、高层为主 多层、小高层、高层以多层、排屋为主多层为 主
价格 5500-6500 4500-6000 6800-8500 4500-6000 4000-5500 4000-5000
消费客群 萧山当地、杭州下沙教师、杭州杭州大范围 临平当地、杭州主力为杭州主 力为杭州城西
居住综合评价 良中上优良一般中上
从杭州目前郊区房供应的情况来看：
a） 供应量大，东西北四周均有大量的楼盘出现，竞争异常激烈。
b） 从目前几大郊区板块的地理位置、配套情况、交通情况以及未来规划来看，三墩、萧山、 临平明显占优势，而余杭、闲林却存在很多的不足。
c） 从价格上来看，余杭、闲林还是存在着一定的价格优势的。
d） 从供应的物业类型上来看，余杭、闲林为目前杭州难得的低密度版块，杭州郊区楼盘已 开始往小高层、高层方向发展。
e） 从对杭州的郊区板块的分析上来看，余杭板块的优势并不十分明显，只有价格相对较低。 但是随着南湖的开发进程，南湖作为杭州的另一个“西湖”，他将越来越受到杭州人民的青睐。 余杭房产将以其相对实惠的价格、优美的环境而受到杭州消费者的青睐。

余杭镇从上个世纪90年代中期开始有商品房销售，至U 1999年以后，市场日趋火爆，出现供 不应求的现象，但一直放量不大，主要针对余杭当地居民。直到2003年，老余杭的楼盘才 开始慢慢放量，购买客群也由原先的以老余杭当地为主向杭州唱主觉变化。
楼盘名称位置规模
（建筑面积）物业类型建筑风格主力户型价格销售情况客群
南湖丽景城南路与凤山路交叉口 12万多层/小高层/排屋欧陆风格130左右的三房5000 在售杭州客户为主
欣龙华府老余杭镇5万多层、小高层现代风格110-120 4080在售杭州客户为主
假日之约凤凰山旁5万别墅/排屋/花园洋房欧式159-2104580起在售杭州、余杭周边 客户
城市花园安乐东路多层120左右4000-4500在售杭州客户为主 同城印象宝林路/文一延伸段38万多层/小高层/高层现代风格120-130的三房4580 一 期二组团约60%杭州城西为主要
-130的三房4200 85%杭州城西为主
方汇花苑南新区7万多层、小高层现代风格120-150 4300在售杭州客户为主
碧景园老余杭入口处11万多层/小高层新古典主义120-140的三房4700在售杭州客 户为主
-120 4000-5000在售杭州客户为主
西城时代文一路延伸段13万多层/小高层/排屋公寓120左右未开盘未开盘
从老余杭在售楼盘上来看，主要有以下特点：
建筑规模适中，主要以10万平方米左右的盘子为主。「
「建筑类型以多层为主，出现小量的小高层。
户型面积主要集中在110-130平方米左右的三房。「
「杭州主城为主要客户来源，约占在售项目的70%o而城西又是主要方向。
建筑风格简单，主要以拷贝杭州为主，缺少创新。「
「户型空间格局单一。在老余杭平面型的空间格局形成了垄断，错层、跃层、复式等几