老余杭项目市场定位报告.docx

老余杭项目市场定位报告（草案）
一、项目初步研判
1、项目概况
本案位于杭州老余杭镇南湖板块，西临城西路，北靠凤新路，南连城南路，东接凤凰
山。本地块总用地96132平方米，呈正方形，中间有一小河蜿蜒而过。目前该地块暂未拆迁。
2有大量的楼盘出现
小高层、高层将是一年后的主流产品-
竞争更加激烈，出现现房时代-
「南湖区域将成为老余杭的新看点
余杭典型个案分析
九山河？同城印象
该项目位于文一路延伸段，总规模为38万平方米，是余杭镇上目前规模、档次以
及口碑最好的项目。
位置：余杭区宝林路（文一路延伸段）
开发商：杭州山河房地产开发有限公司
规模：建筑面积38万平方米
户数：约2000户
容积率：
物业类型：多层、小高层、高层
建筑风格：现代风格
主力户型：120-130平方米的三房
销售情况：60溢右
车位配比：
售价：均价4580元/平方米区内配套中心花园、会所、幼儿园、物业系统、智能化系统
「开发情况分析
该项目总共分三期，其中一期10万平方米，分三个组团，一、二组团已相继开盘。
三组团还在规划中。从该项目的整体规划中看，该项目除一期一、二组团为多层外，其他均为小高层、高层，总量约为30万平方米。预计一期三组团小高层将在明年
推出，届时，余杭将会迎来小高层时代。
「销售情况及去化分析
从该项目一期二组团的销售情况来看，销售最好的为100-120平方米左右的小三房，
总价控制在60万之内，而超过60万的户型去化速度就相对较慢。
从去化方向上来看，该项目一期二组团与一期一组团发生了明显的变化。一期一组
团于去年11月开盘，客户群以杭州投资客为主，据不完全统计，约在一组团的80%从一期二组团的去向来看，依旧以杭州客户为主，城西又为重点客户，但80%以上
为自住，且年轻人成了本组团的主力。
「对项目的借鉴作用
a）杭州客户将是我们的主要锁定目标
b）100-120平方米左右的三房（多层），总价控制在60万之内的房子最受杭州年轻
人的欢迎
c）如何将我们项目与该项目进行差异化竞争将是我们的一个重点思考问题
九通成？南湖丽景
位置：城南路以南，南湖以东
开发商：余杭通成房地产开发有限公司
规模：建筑面积8万平方米
容积率：＜
总户数：500多户
物业类型：多层、小高层、排屋
建筑风格：欧陆建筑风格
户型：主力户型120-130平方米的三房
销售情况：在售
车位配：238个
售价：均价5000元/平方米
交付：2006年6月交付
「规划布局
北高南低，中间高，两边低
采用中心花园
人车风流
整个小区统一规划、开发，统一调度资源
「区内配套会所、游泳池、篮球场、少儿活动中心、智能化系统、监控系统、报警系统、巡更系统、车辆管理系统、背静音乐系统和电子信息系统
「楼盘点评
该案与我项目只隔一条城南路，主要以南湖、凤凰山为主要卖点；
该项目为目前老余杭价格最高的楼盘；
户型：该楼盘户型主要集中在120-140平方米的三房，采用了前后双阳台，满足
房朝南，户型基本方正合理；
从该项目的销售情况上来看，小高层的去化速度明显要比多层慢。
九四维？碧景园
位置：：老余杭入口处
开发商：杭州四维房地产开发有限公司
规模：建筑面积11万平方米
容积率：
物业类型：多层、小高层
建筑风格：新古典主义
户型：120-140平方米
销售情况：在售
车位配比：
售价：4400元/平方米起价起
以南北林荫主干道和东西向自然河为轴线，将整个小区氛围为四个组团，并以中心
花园为连接。形成一个中心广场、三条水带、四个居住组团的建筑布局。
「内部配套
入口广场、中心广场、精神长廊、两大庭园、智能化系统
「楼盘点评
该项目位于我项目的东侧，采用了新古典主义，主要以学习绿城的桂花城、紫桂花
园的建筑风格为主。
从该项目的销售来看，其销售情况一直一般，从他的规划设计、区内配套、地理位
置等等综合因素来看，其主要原因就是总价过高。基本上都超过了60万/套。
从该项目上来看，我项目在产品设计的时候除了要考虑产品的人性化、使用性等等
因素，也必须充分与我们的目标客户的经济承受能力相结合。
2、需求市场分析
杭州哪些人在买房？一一未来需求面的变化
客群目的以前现在未来
非自住投机客炒房多不买不买
投资客增值保值多不买谨慎会买
自住35岁以下年轻人解决住房问题不多不买会买、多
35-45岁改善居住多少还会买、会到郊区去
45-55岁中老年人为子女解决居住多少多，自己会住到郊区去
55岁以上不多不买保守、不多，部分会到郊区去
外地人30岁以下年轻人解