长沙市房地产十二五规划初稿1009.doc

长沙市房地产业发展“十二五”规划
（征求意见稿）
长沙市城市建设科学研究院
长沙市房地产开发协会
2010年10月
一、长沙市房地产业发展现状与发展特征 3
（一）“十一五”期间房地产业发展现状 3
（二）长沙市房地产业发展存在的主要问题 9
（三）“十二五”我市房地产业房地产发展区域分析 11
二、“十二五”规划的指导思想及总体目标 15
（一）指导思想 15
（二）总体目标 16
三、房地产业发展“十二五”具体内容 16
（一）长沙市房地产业现状的区域分析 16
（二）房地产市场总体需求预测 17
（三）长沙市商品房及保障性住房产业的发展规划 20
（四）长沙市房地产业发展的对策措施 23
四、房地产业发展规划实施保障措施 25
长沙市房地产业发展“十二五”规划
一、长沙市房地产业发展现状与发展特征
（一）“十一五”期间房地产业发展现状
“十一五”以来， 长沙市房地产业坚持科学发展观，坚持以人为本，认真贯彻省委、省政府建设长株潭“两型社会”和长沙市大河西先导区的战略构想，落实省政府制定出台的一系列培育、发展住房二级市场的政策措施，坚持“突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导”原则，结合我市实际，采取宏观调控房地产市场、稳定房价措施，扩大住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展作出显著贡献。
1．房地产开发投资现状
“十一五”期间全市房地产开发投资增长迅速，至2009年，全市房地产开发完成投资在全省排第1位，房屋交易额相当于全社会商品零售总额352％。在中部六省省会城市长沙、武汉、南昌、郑州、太原、合肥等城市中，长沙市的GDP总量居第2 位，全社会固定资产投资居第2 位，房地产投资却居第 1 位。全市房地产开发投资额2007年增幅最大，达594%；2008年由于受到全球金融危机和国家金融政策收紧的影响，房地产开发投资增幅回落；2009年延续了2008年增幅回落的趋势，房地产开发投资总额为54196亿元，同比增幅-1391%。随着我国经济的复苏，全市房地产业也随之复苏，房地产业完成投资额明显回升，仅2010年上半年就达30793亿元。
表1-1 “十一五”期间长沙房地产开发投资额
年份
2006年
2007年
2008年
2009
房地产开发投资额（亿元）
32238
51387
62953
54196
同比增幅（%）
3862
5940
2251
-1391
2．土地开发与土地市场分析
随着土地有偿使用制度的全面实施，长沙市土地市场逐步建立起来，土地收益对于地方经济发展的支持力度逐渐加大。随着土地使用制度的健全，长沙市土地供应实现了主要通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。2006～2009年，长沙市共出让土地面积571394公顷，土地成交金额达39887亿元，这为长沙市经济社会发展起到了积极的推动作用。从出让土地的构成来看，主要包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地和公共建筑用地等，在所有用地类型中，住宅用地一直占据重要的位置，并表现出强劲的增长势头。
表1-2 长沙市各区县市土地出让情况
年份
长沙市区
三县一区
土地出让
宗数
土地出让
面积（公顷）
土地成交额（亿元）
土地出让
宗数
土地出让
面积（公顷）
土地成交额（亿元）
2006
127
71877
8559
308
85372
3602
2007
134
80302
22762
407
104334
7705
2008
138
56502
10002
272
62504
3587
2009
85
37572
6185
300
97539
4935
2010年1-6月
54
24392
9661
165
64803
4850
从各县市区的土地出让情况来看，长沙县、宁乡县的土地出让较多，尤其是宁乡县，2009年出让33829公顷，位于各县市第一，呈现出比较强劲的增长势头，望城县的土地出让面积也较大，2007年位居各县市第一。这些均说明长沙市房地产开发方向逐步向离长沙城区较近的县市延伸。
3．商品房供销及供求结构情况分析
从表1-3可以看出，长沙市商品房施工面积、竣工面积及批准预售面积呈逐年上升趋势。由于2007年9月中国人