谈谈物业管理费的催缴技巧.ppt

物业管理费的催缴
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什么是物业管理
物业管理
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 ----《物业管理条例》
物业管理的特点：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
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物业服务收费
物业服务收费
是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
-----《郑州市物业服务收费管理实施办法》
《关于印发物业服务收费管理办法的通知 》〔2003〕1864号
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物业收费依据
物业管理服务费用是物业管理服务合
同约定的主要内容之一，它是确保物业管
理正常运行的必要前提，业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按照合同约定按时交纳物业管理费用，不得无故拖延和拒交。否则，物业管理企业有权依法要求其承担违约责任。
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物业管理费的构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
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物业管理费收取难的主要原因
1、业主不了解物业管理的实际涵盖
　　 由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识比较片面。当期望值不能通过反馈实现的时候，就判定物业服务质量不高，物业管理服务的价、质不符。
比如：多数业主片面的认为物业管理就是房地产企业的售后服务部门，在房屋使用过程中存在的问题都应是物业管理服务的内容。
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物业管理费收取难的主要原因
2、物业服务不到位，客户对物业管理服务不满意
　　 由于物业管理的特性（固定环境、固定客户、固定服务内容、服务的提供者在服务过程中起关键作用），在服务过程中难免出现瑕疵，当服务中的瑕疵未能及时、有效得到化解时，可能会在客户心中进行叠加，形成客户感受。最终转化为客户认为服务不到位，拒交服务费的依据。
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物业管理费收取难的主要原因
3、发展商遗留问题
　　由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。
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物业管理费收取难的主要原因
4、客户需求的多样性，导致的客户需求和服务实现的偏差。
如：部分客户认为现阶段生活节奏较快，希望在园区内组织多样的活动解压，而部分客户以影响正常生活为由，进行投诉。
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物业管理费收取难的主要原因
5、由于物业管理的系统性和整体性，个别客户存在侥幸心理
　　由于物业服务具有系统性和整体性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。
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