西安某住宅地产项目产品价格策略报告 secret.doc

西安某住宅地产项目产品价格策略报告_secret项目产品价格策略报告 4
一、西安楼市价格现状分析 4
（一）西安楼市价格特征分析 4
（二）西安楼市价格趋势分析 6
二、西安楼市价格影响因素分析 8
（一）西安楼市价格主观因素影响分析 8
（二）西安楼市价格客观影响因素分析 12
三、项目地块周边价格特征分析 13
（一）区域市场竞争楼盘价格调查 14
（二）区域市场楼盘价格竞争分析 15
四、西安项目产品平均价格的分析与确定 16
（一）基本理论和基本方法 17
（二）分析和讨论 18
（三）结论 24
五、定价策略 29
（一）定价原则 29
（二）项目地块首期基础定价（均价）分析建议 31
（三）价格操作原则 33
项目产品价格策略报告
一、西安楼市价格现状分析
（一）西安楼市价格特征分析
1、西安楼市整体价格偏高
西安楼市价格水平在全国属中等偏上，与南京房价基本相当。相对于西安市年人均可支配收入6500元而言，西安的房价水平相对于其经济发展水平、消费购买力略显偏高。
2、区域市场价格落差较大
西安楼市根据其地理特征与文脉现状大体分为东、南、西、北四个区域市场。基于城市文脉与市政规划等因素，城南在“经营城市”的开发思路指引下，集中了科技、人文、休闲、生态等诸多开发利好因素，区域市场由点到面已形成整体开发格局，区域物业价格水平多在每平方米3000元以上，为各区域之首。其它依次为城东、城北、城西等区域。
3、楼盘综合品质是决定价格的主要因素
对西安楼市的调查发现，部分楼盘因为较高的产品综合素质，其项目定价也相应较高。如西安锦园、旭景名园等项目，尽管区位环境尚欠完善，但由于产品自身的综合素质较高，而赢得了区域市场的关注，项目价格也相应较高。
4、地价是影响楼盘价格的决定性因素
以高新区为例，开发商一般拿不到一级地价，多是二级，甚至多级地价。这其中包括了由于工业用地的亏损，政府从综合用地、住宅用地上进行收益平衡的非地价因素。在项目建安成本较为接近时，项目价格的高低则取决于其地价的多少。
5、品牌价值因素对市场的价格影响逐步体现
相对于其他城市，西安房地产市场的品牌价值体现较为充分，甚至在局部区域形成了品牌垄断。如，城南区域的**地产、高新地产；城北区域的雅荷地产等，均在区域市场拥有较高的品牌知名度与美誉度。表现在项目价格上，上述地产品牌项目相对于同地段、同档次楼盘的项目单价每平方平均高出约200到300元。
（二）西安楼市价格趋势分析
1、中档物业的价格表现决定了未来西安楼市的走势
中档物业开发量占目前西安楼市综合物业的2/3以上，其价格因素对于西安楼市的价格水平，有较大的权重影响力。中档物业较大的市场供给，是基于目前市场中档价位的项目的需求量最大。但同时一旦供需关系出现不平衡，其影响最直接体现在中档物业的价格水平上。
2、局部区域市场未来将会出现价格战
西安楼市部分强势开发企业，依靠其雄厚的资本实力与大量的土地储备，集中于二环以外进行大体量的项目开发，如**地产的田园都市项目、高新地产的枫林绿洲项目。多数中小开发商则集中于城区以内，在繁华地段选取微小地块进行开发。随着城市郊区化进程的加快，及现代人居对生态环境要求的较高，城区内住宅项目的市场需求增长将有所舒缓，市场注意力将集中于城乡结合部。部分城区的中档定位的住宅项目，将出现价格跳水。
3、市场各档次物业价格层次将日趋明显
西安楼市中档项目市场供给较多，而对经济适用房与高档商品房市场供给有限。经济适用房因其政策原因，价格上升空间不会太大。而高档商品房价格基于将前的市场供求关系与价格因素将有较大的增长空间。这将进一步拉大西安楼市各档物业之间的价格层次。
4、部分价格弱势板块项目价格上涨空间较大
未来几年内，城南区域做为西安房地产市场发展的“领跑者”的地位，将得到近一步巩固。局部区域如城东的浐河沿岸，城西二环以内，沿劳动路周边区域，随着区域市政设施与生活配套的进一步完善，项目开发对区域自然、人文优势的重新认识与更深层次挖掘，上述两区域将有不俗表现，特别是在价格方面将有较大的上涨空间。
综上可以看出，西安楼市项目价格受地价、企业经营水平、人居文脉及城市规划等诸多因素的影响，区域市场发展水平不均衡。随着市场供应量的进一步增加，部分项目开发出现了
“隐性降价”现象。这也表明未来西安楼市在激烈的市场竞争中将近一步趋于成熟和完善，项目开发也将更趋于理性。
二、西安楼市价格影响因素分析
影响楼盘的价格因素是多方面，总体上分为主客观两方面因素，其中主观因素包括：住户居住心理半径、工作心理半径、人居文脉、心理价格承受力等；客观因素包括：楼盘综合素质、地段区位、品牌价值、主题概念等。
（一）西安楼市价格主观因