2021年三大制度性问题掣肘物业税 三大制度.docx

2021年三大制度性问题掣肘物业税_三大制度三大制度性问题掣肘物业税_三大制度

　　针对近期市场热议的物业税问题，投资者报双周分析进行了热烈讨论。为何提出已经有6年之久的物业税，迟迟无法出炉？什么原因制约着它的实施？讨论结果认为，物业税的征收是大势所趋，但仍然面临着三大困难。对于投资者来说，物业税的征收将对房地产企业的业绩增加形成一定程度上的打压，提议投资者近期对该板块持观望态度。
　　征收物业税是大势所趋
　　实际上，“物业税”的提出已经有6年之久，但至今仅停留在“空转”阶段，并无任何实质性的推进。唯一的改变就是已经在10个省市进行模拟评税的动作将要扩大至全国，但对于详细的实施时间，仍然没有明确的消息。
　　针对中国的情况，开征物业税有一定的必须性。
　　首先，开征物业税有利于抑制房地产投机，规范房地产市场运行，规范和引导房地产健康发展。物业税开征以后，政府每十二个月全部会依据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，假如政府要抑制投资，可能会提升税率，增加保有步骤的成本，成为红利取得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，不然，购房投资者将三思而行。
　　其次，从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的关键收入，比如美国，排除季节性原因，房地产税(财产税)约占地方财政收入的32%，假如扣除联邦和州的转移支付收入，约占50%。所以，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源，是开征物业税的一个主要目标。
　　而对于地方政府来说，1994年开始的分税制，使得地方政府财权不足，地方财政收入压力增大。尤其是2021年以来，为保增加，中央和地方全部拿出不小的财力支持投资，更是给地方财政压力雪上加霜。物业税开征后，假如基础保持了和国外多数国家一致的征税模式，将会在一定程度上充实地方财政“金库”，缓解财政方面的压力。
　　当然，物业税时间跨度之长，也表明政府在这个问题上较为谨慎，但也显示出政府的决心和信心，估计未来物业税的征收将以渐进的方法推进。
　　能够说，物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；不是对于不动产持有者的处罚和给政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力和期待。
　　面临三大制度性问题
　　不过，因为制度、技术等方面的原因，物业税的开征面临着三大困难。
　　首先，中国房地产产权情况混乱，制约着物业税的征收。
　　物业税是一个基于产权的税种，前提自然是财产的产权清楚，权责明确。但现在中国尚缺乏明晰的产权制度，房产性质多样化、产权不清楚、产权和使用权分离等问题突出。出台很快的物权法，也仅仅只是一个基础性法律，很多相关的细则仍有待完善，配套法律仍需不停出台。
　　其次，土地出让金是否纳入税基争议颇多。根据法理，土地出让金的性质类似于租金，即政府将其拥有的土地，租给使用者并取得收入，属于“租”的范围。而物业税是政府为实现公共管理职能收取的费用，属于“税”的范围，二者全部征收也说得通。不过，对于