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A项目定位报告
研究成果摘要
与本报告结论相关的数据请参阅市场调研报告的有关章节。
1、项目地块适宜开发住宅和商业用房,不宜开发其它形态的物业。
2、楼盘设计为高层和小高层。
3、高层为商住楼,小高层则为纯住宅楼。
4、高层的主力面积为70~100平米;小高层的主力面积为100~130平米。
5、目标消费群为初次置业中青年人、二次置业的中年人、核心区与过渡区的创业者和小型企业。
6、本项目的销售毛利润乐观估算约为10,183万元;投资收益率为31% ;悲观估算约为6,102万元,投资收益率为19% 。
地块适宜开发什么样的物业形态呢?
项目初步定位
宜开发的物业形态应具备哪些属性呢?
地块研究
竞争研究
消费研究
产品定位
初步定位可行吗?
研究思路与模型介绍
一、项目地块研究
二、项目定位可行性研究
三、风险与收益研究
地块研究
位于高新区西边,可借助高新区概念。
西面紧临丈八北路,北面毗邻唐兴路,与枫叶新都市、高科新花园遥相呼应,在气势与品质上可以传递出一种高端定位信息。北面高科房产174亩住宅用地的开发必将进一步强化这一趋势。
项目地块东面分布有企业及厂房基本定型,没有高建筑物,东面视野非常开阔。
拓宽改造的丈八北路为双向六车道的宽敞大道,明年交付使用,它必将成为西安市区西部的主要干道,也必将成为高新区连接外部的西大门。
——优势分析
项目地块的价值发现
——劣势分析
项目地块位于高新区西部的边缘区,地理位置相对比较偏僻,不利于聚集人气。
项目地块与高科新花园、枫叶新都市之间被安置房与厂房隔开,一定程度上破坏了高品质居住社区的整体性与连贯性。
配套设施不够丰富,可选择性差。
地块西侧为鱼化寨村,没有任何人文、自然景观,且存在一些规模小可能会对环境产生污染的私人小企业。
项目地块存在的威胁
地块研究
项目地块
高层
小高层
多层
商住楼
写字楼
住宅楼
别墅
项目物业形态判断
地块研究
别墅
×
交通便利
优势
劣势
自然景观严重匮乏,而自然景观是别墅不可缺少的一个组成部分。因此,与周边环境的景观融为一体的要求无法满足。
与工业厂房相临,在一定程度上弱化了其休闲的内涵,极大的减弱了别墅作为顶级物业的价值。
本项目地块不具备开发别墅的条件与潜在价值
地块研究
写字楼
交通便利
紧邻交通主干道
优势
劣势
地理位置偏僻,商务氛围淡。尽管地块西侧规划为国际软件园,但未来三年内不会给项目地块带来实质性的益处。
周边大片厂房与产业用地的存在,制约了商务氛围的营造。
未来规划的CBD,将会产生一定的竞争压力。
本项目地块开发写字楼的风险太大,不适宜开发纯写字楼
×
地块研究
住宅楼与商住楼
能够利用高科新花园、枫叶新都市形成的高品质住宅区的概念。
视野将非常开阔
交通便利
环境安静,很适合居家。
优势
劣势
位置比较偏僻
外部配套设施不丰富
景观环境较差
本项目地块适宜开发住宅楼与商住楼
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地块研究