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地下车位的税务规划 2014-11-21 房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理, 作者根据《企业产品成本核算制度》( 以下简称新成本核算制度)、企业所得税、土地增值税等政策规定, 并结合房地产企业发生的实际案例, 对房地产企业有产权地下车位的会计处理、企业所得税处理、土地增值税处理提出了税务规划建议。土地增值税地下车位成本计算的两种模式第一种模式: 地下车位有产权, 预留车位成本, 其成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本, 如果不能办理产权( 如人防车位), 则作为公共配套设施处理, 在住宅的可售面积中分摊; 如果可以办理产权证且能够销售的, 即按照可售面积( 含住宅+车位等) 与总成本的分摊率预留车位成本。其政策依据是:《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》( 国税发〔 2006 〕 186 号) 的相关规定及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》( 国税发〔 2009 〕 31 号) 的第十四条和第十七条相关规定。第二种模式: 地下车位有产权, 预留车位成本, 其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。与第二种模式不同的是,在于车位成本的预留计算方式: 车位成本不采取完全的分摊方式计入, 而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。此种处理模式的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》( 国税发〔 2006 〕 187 号)相关规定。另一方面基于房地产企业成本核算的基本原则,也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。两种模式下土地增值税的处理以前述案例数据为例, 在两种模式的地下车位成本处理方式下,房地产企业的土地增值税处理如下: 第一种模式下土地增值税情况如表①所示: 第一种模式下, 竣工交付业主达到土地增值税清算条件时,土地增值税的增值额较多,需要缴纳土地增值税 351 0 万元, 但是这个项目销售完毕后其增值额其实较少, 仅应该缴纳土地增值税 180 万元,多缴纳土地增值税 3330 万元, 房地产企业需要从主管税务机关退回多缴纳的土地增值税。第二种模式下土地增值税计算过程(略)。第二种模式下, 竣工交付业主达到土地增值税清算条件时, 已经缴纳土地增值税 510 万元, 但是这个项目销售完毕, 仅应该缴纳土地增值税 180 万元, 多缴纳土地增值税 330 万元, 需要从主管税务机关退回。与第一种模式相比, 多缴纳的土地增值税仅 330 万元,少了 3000 万元,对纳税人来讲是一大利好。结论 1. 第一种模式与第二种模式计算的销售收入、扣除项目、增值额是基本一致的,均需要缴纳土地增值税 180 万元。 2. 但是,第一种模式在竣工交付业主使用后进行土地增值税清算,会缴纳 3510 万元的土地增值税;第二种模式在竣工交付业主使用后进行土地增值税清算, 仅缴纳土地增值税 510 万元。对于房地产开发企业而言, 采用第二种模式计算分摊车位成本、进行土地增值税清算,不失为是一种较优的选择。根据上述分析,如果采用第一种模式核算地下车位成本, 极有可能形成房地产开发企业多缴纳企业所得税、土地增值税,进而无法退回的尴尬局面。企业所得税根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》( 国税发〔 2009 〕 31 号)(以下简称新 31 号文)规定,在进行企业所得税处理时,房地产企业有产权地下车位的成本核算又增加了第三种模式。即地下车位成本不预留,全部计入地上住宅成本。地下车位成本计算的三种模式第一种模式: 地下车位有产权, 预留车位成本, 其成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车位的成本, 如果不能办理产权( 如人防车位), 则作为公共配套设施处理, 在住宅的可售面积中分摊; 如果可以办理产权证且能够销售的, 即按照可售面积( 含住宅+车位等) 与总成本的分摊率预留车位成本。上述处理模式政策依据是新 31 号文的第十四条、第十七条以及第二十九条规定。第二种模式: 地下车位有产权, 预留车位成本, 其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。与第一种模式不同的是,在于车位成本的预留计算方式: 车位成本不采取分摊方式计入, 而是采取直接计入与分配计入相结合的方式确定。此种处理模式其政策依据是新 31 号文的第十四条、第十七条以及第二十九条的规定。另一方面基于房地产企业成本核算的基本原则, 遵循新成本核算制度第四十三条的规定。第三种模式: 无论地下车位是否有产权, 其成本均不预留,全部计入住宅成本凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本, 一律作为公共配套设施处理, 其