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中海誉城南苑

　　目录　　序言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理企业市场组织及销售管理本案针对性运作步骤企业介绍合作基础方案　　附：项目团体关键人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划序言　　中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，不过这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差异。
　　一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争显著白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。
　　二、在上海几乎最不接收高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题，发展商不能改变用户的观念，就只能被用户改变自己。不过以往的个案全部没有做好，和平一期最终的倾销，经典地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这么一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？　　三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这么的客层较难由经验把握，或说，这么的客层尚需引导，引导的范围包括全市。这就是本案主力总价面临的挑战，假如没有突破性的推广策略，前景并不乐观。
　　我们提议，这么尤其的个案应该和专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、和和大型发展商合作的经历等。
　　第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地用户，部分领先楼盘平均价格靠近4800元/m2。
　　依据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价全部已突破4000元/m2，其汉字化佳园的成交均价高达4800元/m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。
　　杨浦环内楼盘大部分见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不停提升，使喜爱地段、讲究邻里品质的用户得到满足。
　　环内交易量居前的楼盘，成交价关键集中在4000-4400元/m2，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、当代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/m2，现在已全部售完。
　　2、比价较低和虹口相比，杨浦房产一向价格较低，含有价格优势，能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的用户。杨浦区环内楼盘价格和虹口区环外部分楼盘售价相当。所以，外区尤其是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。
　　估计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地域的高级楼盘的推出影响，价格将有所上扬，打破现在和环外楼盘价格差不大的格局。而和虹口交界的杨浦区部分楼盘价格将受到拉动。
　　同时，一部分高端用户流向外区。塑造品牌楼盘、注入更多的文化理念，才能留住这部分用户。
　　3、环内缺乏品牌楼盘除环外主打绿地、文化品牌的大盘之外，环内仅同济绿园依靠著名高校，受到热烈追捧，但宣传力度不强，降低了想象空间和价格空间。
　　这么，更使杨浦区环内楼盘缺乏和相临的虹口区楼盘相竞争。
　　4、大型企业职员购房百分比较大杨浦区及周围区域有很多大型企业、单位，如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔企业、新华医院和很多著名大学，其中的人员素质、收入均较高，外加最近新的货币式分房政策马上出台，利好显著。
　　据相关楼盘的成交用户统计，大型企业职员购房集中于三房，讲究舒适度，并对房屋使用有不一样要求，个性化上和职业特点相一致。
　　所以，部分楼盘针对这些用户推出优惠方案，东方名园也在各大企业进行巡回推展，取得良好效果，并建立了亲密的联络。
　　5、后续楼盘乘势而上受到房产行情火爆的启发，后续供给关键有三个关键：沿江板块，形成滨江居住区，因为配套、环境等原因，估计售价4000-5000元/m2，估量有极少数顶级豪宅供给；
　　环外板块，依靠工人新村和五角场，以中等住宅为主；
　　环内后续楼盘供给较集中，关键受到同济绿园热销的影响，在控江路、鞍山路等推出中等规模的楼盘，定价5200元/平方米左右，已相继动工。
　　二、周围楼盘对比(略)　　1、二房面积对比　　瑞虹新城将香港房产开发理念移植到上海，设计点式楼、压缩面积、全装修、高质量物业管理等特点曾经引发热销，但很快被结合地域市场需求的产品取而代之。
　　2、三房面积对比虹口当代公寓设计了错层，并设计了弧形观景窗，受到市场欢迎，但部分景观较差、面积较大的三房滞销。后续供给楼盘面积有放大趋势，三房市场竞争将很剧烈。
　　3、二房总价对比　　天宝绿洲高单价、高总价造成其