商品房买卖过程中交付条件和标准的法律分析.doc

商品房买卖过程中交付条件和标准的
法律分析
内容摘要:在实务中,人们通常把商品房交付看作是建设单位的义务,重视建设单位不能正常交付的违约责任;而对买受人的受领义务,并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由,拒绝或者拖延受领的,往往被作为正当的维权,这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益,更影响房地产市场秩序和交易安全。交付对于双方来说,都享有权利也承担义务;交付争议产生的重要原因,在于混淆了交付条件与交付标准,前者是法定的,决定了房屋能否交付使用,后者是约定的,只涉及违约责任的承担,不影响交付;竣工验收合格是交付条件的核心,但以竣工验收备案表为验收合格的标志是不正确的,等于变相设立行政许可;以书面通知作为交付的要件不合理,建设单位可以通过约定规避该风险;交付时买受人有权查验房屋,但质量争议不应当影响交付的完成;除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大缺陷外,即使买受人有客观原因,也不是对抗交付的正当理由。
关键词:交付双方的权利义务 交付条件 交付标准
交付双方的权利与义务
从债务履行角度来讲,交付是出卖人的义务。但出卖人在交付中是否就没有任何权利了呢?显然不是。交付是标的物的风险与负担转移的节点,交付之前,房屋损毁、灭失的风险由卖方承担,日常管理的费用（如物业费与采暖费)由卖方负责,而交付后,风险与负担都随着房屋的权利一起,转移给了买方。所以,及时交付能够及时转移风险,这就是出卖人的利益所在。
对买方来说,交付前只享有合同上的权利,只是房屋买卖合同的债权人,并不具有业主的权利;而在交付后,尽管还没有办理登记,但已经成为法律认可的业主,即将成为房屋的所有人,这是他的根本利益所在。在享受业主权利的同时,它也必须把业主的义务承担起来。因此,买受人的及时受领是一项义务。只看到出卖人的义务而忽视其权利,只看到买受人的权利而看不到其义务,都是片面的。　
二、交付条件与交付标准 　
交付条件与交付标准的混淆,是产生交付争议的重要原因。
(一）交付条件
交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件,欠缺其中任何一个条件,房屋不得交付使用。现行法规对商品房交付条件的规定,主要有三项要求: ﻫ 　１、竣工验收合格。《城市房地产管理法》第2７条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第1７条规定,“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。” 　　
2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定,“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。  ﻫ
３、基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第７条规定了商品现房销售的条件,其中,“（六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋,现房销售的条件,也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看,商品房如果不具备基础的生活配套设施,就不能正常使用,也就不能达到合同目的。虽然这个《办法》只是建设部的规章,但这一规定符合法理与善良风俗,有利于合同目的的实现,有利于保护当事人利益和减少纠纷,故应当作为交付条件之一。
除去以上条件外,法律法规没有其它关于商品房交付条件的规定。有的地方,以地方性法规或者政府规章设定了新的商品房交付条件,如天津市的法规与上海市的规章都规定,商品房交付必须取得政府颁发的《住宅商品房准许交付使用证》或者《住宅交付使用许可证》,这样的规定,由于不属于法律或者行政法规的强制性规范,最多只有行政管理的作用,而不能影响民事行为的效力。
(二）交付标准
交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。　
其内容可以包罗万象,质量、环境、配套、装修、品牌、型号,都可以自由约定。交付时买受人据此进行查验,未按标准履行的,出卖人应承担违约责任,但不影响房屋交付使用。因为,在符合交付条件的前提下,房屋已经满足交付使用的法定要求,对交付标准的违反,并不影响合同目的的实现,也不构成根本违约,完全可以通过违约责任来解决。
现实中大量的交付纠纷,并不是由于不符合交付条件,而是对是否符合交付标准存在争议。本来可以通过违约责任来解决的问题,买方却以拒绝受领来维权,这就大大增加了解决纠纷的社会成