伟业-2008年杭州市天鸿锦悦项目市场研究分析及项目定位.doc

伟业-2008年杭州市天鸿锦悦项目市场研究分析及项目定位
天鸿3>.锦悦市场研究分析及项目定位
2008年01月
1、项目市场定位明确,走顶级豪宅路线。
2、建筑及施工技术方面,在不低于现有同类项目的基础上,部分技术要考虑有所超越。地块要进行整体抬高并设置架空层。
3、建筑外立面明确采用类公建化风格,考虑玻璃幕墙为主要特征,同时合理分配玻璃幕墙的使用比例和区域。
4、精装修考虑要做,要做到厨卫全装,配备国际品牌设施,其他提供吊顶、墙面、地板等基本硬装修,各类管线到位,智能化设施到位,考虑配统一窗帘,施工方面采用工厂化施工方式。装修风格可提供多种个性化方案。酒店式公寓精装修一步到位。
5、产品主题方面:
酒店式公寓可采用Clubhouse概念,二居定位,休闲度假风格相对较浓,户型面积集中在小户型上以60—80平米为主,高楼层部分可适当做大;
50年产权基本以第二居所定位,倾向休闲度假功能,以120-180平米的户型为主,不宜做太大;
70年产权部分定位第一居所,面积以200—300平米之间为主力户型,适用于日常家庭居住为主。
6、物业管理可以打酒店管理公司的品牌,按5星级酒店标准构建物业管理团队,提供金钥匙服务。会所管理由天鸿酒店提供,住宅区独立设置会所,功能倾向与休闲娱乐健身等,游泳池、餐厅、商务等功能初步考虑由酒店来承担,形成资源的合理统筹。如果出于营销的需要,可考虑引入物业管理和会所管理方面的知名品牌管理公司作为顾问,来提升形象增加卖点。
本次提案致力于建造充满魅力的住宅
高层豪宅发展趋势研究
高层豪宅产品研究
高层豪宅客户研究
产品定位及产品建议
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一
高层豪宅发展趋势研究
1
国内高层豪宅发展趋势
来自业内资深人士的观点
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高层豪宅发展趋势预测之一
买豪宅的人不缺房住
——空间设计的新体验
买豪宅的人都不缺房子住。没有人因为自己家的房子太小了,所以买一栋豪宅来住。买豪宅的人多是第二次置业甚至第三次置业,所以,买豪宅的目的都是为了提高生活的质量,尝试一种新的生活方式。因而需要全新的、高质量的户型和空间设计。也就是说,业主更需要的是一个适应新生活方式的,具有新空间概念,空间体验的住宅。豪宅的空间设计方面必有独到之处。
买豪宅的人不缺房住
——空间设计的新体验
从灵活性、个性与结构形式来看,高层豪宅基本上都选择了框架结构或大跨剪力墙的结构形式,一方面,保证了安全性,另一方面提供了有条件的灵活性,充分满足个性化的需求,同时也满足其再创作的欲望。
大尺度,空间要高,面要宽,不止总面积大,无论居室、卫生间、套室等各个功能的面积都必须大,还要大得合理。那么这就不会只成为彰显财富身份的方式,也包含了功能性的需求,比如我的衣服多,我要有这么大的空间来承纳它。
独具特色的个人嗜好空间。个人嗜好,是人类追求自我的一种表现,个人嗜好空间的设计理念,正是满足这种不同个性化需求的回应。每户都有足够的单独空间作为摆弄居者个人嗜好的场所,无论是字画,无论是酒、器皿,还是生活用具,无不体现人对私密性、安全性的追求。表面上看,类似于储存间,是物质生活中需要的空间序列,深一层面上,是精神上某种寄托,具有很强的非物质性。
高层豪宅发展趋势预测之一
豪宅须有舒适度的突破
——人造环境是关键
显赫的外观
外观的显赫奢华是公寓豪宅在普通住宅中脱颖而出的基本要求,它应是一个区域内的标志性建筑。和别墅豪宅追求最大化的私密性不同,公寓豪宅追求的是一种看得见的奢华。
观景面的最大化
可以俯瞰四周的城市景观是公寓豪宅的独特优势。通过扩大外墙面积,增加开窗面积可以凸显其优势。落地窗、转角窗,甚至全玻璃幕墙更能适应公寓豪宅的观景需求。
空中花园的营造
在不影响主要房间的采光通风的情况下,设计出大面积的空中花园创造人与自然亲密接触的空间。并可借鉴别墅类产品设计出具有不同功能的前后花园。
入户方式的突破
主次入口的分离、入户花园的设计可以极大提升其品质。
高层豪宅发展趋势预测之二
豪宅须有舒适度的突破
——人造环境是关键
独户感觉的营造
尊贵的体现,依然是豪宅的必然选择。
高层豪宅就要求确保竖向交通的快捷与私密性。一层两户,三部电梯,将主人电梯与服务电梯完全从空间上分开,它们都有各自相对独立的电梯厅和入口大堂,避免交叉干扰。