浅谈小区物业管理存在问题及建议.doc

浅谈小区物业管理存在问题及建议[ 摘要] 伴随着嘉善房地产市场的快速发展, 原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业, 已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露, 这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策, 有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题, 并加以分析, 最后, 针对问题, 对完善物业管理提出了若干建议。[ 关键词] 物业管理,存在问题,建议 1引言随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快,房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一, 不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司, 都颇具实力, 同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模, 其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚,但发展较快。从 1996 年的第一家区物业管理公司成立至今,全县已有物业管理公司 10 余家, 从业人员 300 余人, 实施物业管理的住宅小区 20 余个, 涉及住户五万余户, 物业管理工作经过近十年的发展, 取得了很大的进展。但是, 也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年, 我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难,大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而,研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 2 我区物业管理存在的若干问题 物业管理收费难一般来说, 物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用, 还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计, 一般小区的物业收费率能达到 75% , 就属于比较好的。但比如杜鹃小区, 不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象, 而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位, 小区脏、乱、差; 小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。 2006 年5 月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻, 嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面, 比如众所周知的冬青里别墅小区, 由于所能收到的管理费不到四成,物业公司不得不作出了退出小区的决定。 物业公司服务面狭窄物业公司自身管理水平较低, 开展和提供的服务项目单一, 服务面狭窄。目前, 我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务,而对居民住宅小区, 包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区, 也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容, 其他一些特需服务项目基本没有开展,如代接送小孩、代收水、电、暖气费;代家政服务等等。 物业公司员工素质欠佳一般的物业公司认为物业管理是简单劳动, 于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗, 着重表现在杜鹃小区, 由于物业管理费的不到位, 不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人! 即使公司对员工培训, 也还是停留在基本技能的初级阶段, 还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位, 不按规范操作, 从业人员流动性大、素质低。例如, 2006 年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到 60% 。保安工作形