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谢尚伟：中国商业地产发展之趋势的 N个猜想
一、产品模式：城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成
熟模式。
正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达成功实践 了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。 如今, 城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、 政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大 欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金 流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。
二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。
1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周 转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。 一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险， 二来通过持有型物业良好收益预 期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好 的消费钱景。
2、社保基金、保险基金等（风险规避，追求稳健）有望进入商业地产投资 领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台， 有助 于大中型商业地产的投资建设与持续经营
3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下 房东的角色。日本永旺购物中心、中国华润万家（欢乐颂）、欧尚、宜家……纷 纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。
4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自 建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。
资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障， 同时大量资本 的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地 产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。
三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未
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1、一线城市（北、上、广、深）的城市中心型 SHOPPINGMALL已发展得 相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆， 持续向好。二三线城市（成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等）由于 正处于旧城改造、新区及 CBD建设阶段，城市中心型 SHOPPINGMALL （8-1 5万平米是该类购物中心的理想规模）还有较大的发展空间。
2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模（3-6万平方米）的邻里型商 业中心将得到较好发展；相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合 构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展 潜力
3、超过20万平方米规模的巨型购物中心（北京金源与华南 MALL便是例 证）的非理型发展将明显减速（当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的 单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜力）。
4、郊区型超大购物中心在内地尚有较大的市场风险，但与旅游地产相结合
的主题化体验式购物中心还是有一定的发展潜力。如 OUTLETS （上海百联的青
浦OUTLETS、北京的燕纱OUTLETS、重庆机场路 OUTLETS）或是依托于大型
游乐项目（如欢乐谷、国色大香、迪斯尼等）的以餐饮、娱乐、休闲、渡假为主 配以一定的