售楼处营销方案策划书.doc

万丽海景营销方案策划书（房地产营销策划)
目 录ﻫ ﻫ第一章 前言
第二章 项目概况
第三章 项目营销环境分析
第四章　ssw问题分析
第五章 开发原则及营销策划
第七章　项目推广略
第八章 项目推广手段
第九章　销售前景展望ﻫ 　ﻫ第一章 　前言
    本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析,指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的市场推广手段,使销售工作目标清晰,销售过程有据可依,从而实现项目既定的销售目标。
第二章 项目总说明

    碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中,紧邻八达岭高速公路(沙河出口）,距马甸桥1８公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林,西起碧水庄园第二期项目,东至沙河镇豆各庄农田。

    碧水庄园第三期项目占地20０0亩,第一、二期占地8５2亩,共占地２852亩。
工期　面积(亩） 户数 销售状况 备注
一期　３50容积率::６5％ 2３8栋二层独立式建面:22０-430  　１00% 分两期开发完成,目前还剩余一块遗留地,准备６月间完工。8０%的入住率。而且,大部分人长期在此居住。９5年开发。
二期 5０２容积率::８０% 106栋10款北美风格建面:1０00－３０0０    4８％  为环湖别墅售价为:２20０-2７00美金/平米。
三期 2000现拟:容积率::７５％以上　拟建40０-４10户风格未定   现拟:分期开发ﻫ ﻫ三．项目现状
    碧水庄园第三期处于规划阶段
四．交通状况
   　碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口,南距三环马甸桥仅18公里,西至中关村科技园区西区10公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站,步行10分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷,有多路公交车从庄园附近经过,可通达四面八方;并有宽阔的京昌高速公路,远离堵车烦恼。

    碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发,京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历来为上风上水之地,这里环境优美,风光如画,旅游景点密布,八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育,从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校;距中关村各大院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。
ﻫ第三章 项目市场营销环境分析
一． 整体市场分析ﻫ   　从１997年至1９99年底,由于没有新的别墅项目立项,别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升,房地产市场逐步升温,20０0年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计,２０00年新开盘别墅项目有１３个,原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目14个,新增别墅项目现房供应量约为1２0万m2,４０00套别墅单位。其他在售楼盘,仍有相当数量的空置约50万m2,170０套别墅单位。潜在供应量约有40万ｍ2（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量),包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线,由于亚北居住项目高密度聚集,交通条件受到一定限制,地势平坦,但高档配套设施较为缺乏,多数为经济型