某商业街商业规划与行销策划方案.docx

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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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商业规划及行销策划方案
内邱阳光特区商业街
第一篇 项目竞争分析及商业定位策略
第一章 本案销售与竞争状况分析
一、客观地说，本案确实存在一定程度不足：
１．处于城乡结合区，距离市中心较远；周边生活服务设施缺乏，没有学校、商场、银行、邮局、酒店、餐饮等服务场所；周边居住区的入住率较低，人流量少；没有商业气息。
２．已经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力；
３．项目商业面积大，价位相对较高。
二、本案所处的竞争形势：
本案目前面临竞争有几个层面
1．区域地段的竞争：振兴路、中兴大街、胜利路、新世纪步行街
2．本案周边竞争：天厦于振兴大街的临街商铺、新世纪步行街 （项目已经销售完毕，对本项目没有主观的影响）
3．沿街店面价格竞争：内邱的商铺价格偏低。
4．同种营销手法竞争：项目周边的新世纪步行街，都采用只销售不反租推广手法，现在步行街的商户都是业主自行出租，没有统一的物业管理，没有专业的经营分区，经营范围比较单一，现阶段来讲对我们没有太大的影响。
第二章 本案优弱势反向思考与竞争定位策略
可以说，在投资者自发性的投资心理中，本案在以上四个层面竞争中都有一定的优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原则：
1．权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开来，赋予其完全独立的投资指向，为客户制定选择本案的考量标准。
2．第一营销法则：在市场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场第一次/首先出现的。
3．见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的可行性与执行性。
4．销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利益满足，项目策划的根本性在于为客户制定价值标准（买的是什么），而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。
5．以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项目标的途径。
一、本案竞争分析流程与优弱势转化
1．竞争区隔
针对独立沿街店面：本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、大型超市的商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商业形态。
机会点一：内邱未来商业发展会有一定的上升，而影响其快速发展的一个主要因素是沿街店面形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一但进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前内邱现有的商业空间，如前所述的新世纪商业广场、全得利超市等。
针对步行街（新世纪商业广场）及专业市场（摩托车、汽配市场），本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地带周边资源，并对临近街区商业资源尽可能衔接替代的商业形体；
它的集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如日用副食品批发市场那样的行业集合市场；而且本案根本的商业形态与空间形式优势在于复合性，从内邱发展的趋势来看，