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上海别墅策划全案
上海別墅策劃全案 上海别墅定位与营销思考 作者：匡匡  sunnews12   sary 第一部分  市场研究篇
 上海房地产市场综述  上海别墅市场整体情况  重点市场研究 【第一章  上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：20__年上海市国民经济持续、快速、健康发展经济运行质量和效益不断改善实现了“十五”计划的良好开局。%。
上海良好的经济环境促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地房地产业也为城市经济增长贡献一定力量房地产业成为第三产业增长的领头羊。%%。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见20__年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》其中无论是产业发展布局还是城市基础设施计划布局都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。%。投资结构继续改善。%；%；%。%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动为上海房地产业的发展提供坚实后盾 3、政策积极引导、管理体制逐步完善上海房地产市场更趋成熟规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心上海“十五”规划已明确指出房地产业为支柱产业之一。近年来随着管理体制的完善上海房地产市场更趋成熟更加规范这一切为房地产开发创造了非常有利的运行环境而上海经济的可持续发展特性为房地产开发营造了良好的市场氛围。
二、20__年上海房地产市场 20世纪90年代的上海房地产市场走过了以繁荣为主要特征的路程。、。
1、市场供求两旺交易再创新高 20__年上海商品房供应在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长与此同时上海商品房成交继续保持旺盛势头在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中：   供应——%   成交——%
2、供不应求局面全面形成 20__年全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：。
3、成交套数同步增长单套面积扩张趋缓 。与预售总面积急剧增长略有不同的是20__年的单套面积比总面积增长偏慢。
1999年 2000年 20__年 总面积（万/平方米） 1075 1453 1832 总套数（万套）    单套面积（平方米）    4、市场火热让人振奋威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁：20__年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米而84%的量集中在10—12月也就是说全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应可以预见20__年市场氛围良好但竞争将极其激烈。
【第二章  上海别墅市场整体情况】 一、上海别墅市场回顾和展望 1、上海别墅市场发展的三个阶段 从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始上海别