观海台项目全程策划案.docx

Revised by Petrel at 2021
观海台项目全程策划案
目 录
第一部分：项目分析
项目概况
项目的优劣势分析
项目的优势分析
项目的劣势分析
三、项目的SWOT分析及相应营销对策
项目的SWOT矩阵分析
相应营销对策
第二部分：项目定位
项目目标市场定位
项目目标客户群定位
三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析
项目概况
观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：
观海台项目概况一览表
序号
项 目
内 容
1
地理位置
南山商业文化中心区28号地块
2
占地面积
3
建筑面积
M2
4
面积分布
商业面积（5910 M2），住宅面积（ M2），
肉菜市场（1500 M2），社区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2）
5
建筑规模
9栋27座
6
建筑风格
新古典主义
7
建筑结构
住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构
8
建筑类型
小高层、高层结合，一梯2~4户
9
层 数
由南向北9、12、18层
10
户 数
913户
11
车库及车位
花园式车库，共618个车位
12
户型及面积
2房2厅~5房2厅
面积：平方米~平方米
13
主导户型
2房2厅、3房2厅、4房2厅
14
主导面积
105~170平方米
15
园林规划
中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16
工程进度
2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。
17
周边交通
紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。
公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。
目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。
18
社区配套
周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。
根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。
19
周边景观
东面：一览无遗开阔海景；
南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；
西南：有规划中学校及运动场景观；
北面：中心区际展览中心景观。
20
周边环境
小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
21
会所设施
游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、
二、项目优劣势分析
项目优势分析
依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面：
地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。
濒临深圳湾，海景资源丰富
项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。
高尚滨海大社区初具规模
项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。
相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的
本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。
5、 新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜
项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户可以放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。
实用性强、利用率高的中式功能性水景园林
目前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小