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北京某项目地块规划案(doc 27页)
北京畅清园2期项目地块规划案
销售面积：81000平米（其中公建面积：5988平米）
容积率：
施工情况：其中一栋楼已出地面二层
证照情况：四证具备，销售证正在办理中
项目情况：6-14层板式带电梯住宅。
一、该地块优势分析

根据奥运规划和商业网点的集中分布，我们可以大致勾勒出亚奥商圈的轮廓：
北四环以北、五环以南、京昌路以东、京承路以西。以前这一地区的核心区则仅限于安立路附近亚运村段，主要包括：亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建１２条道路，这１２条道路会使奥运会后亚奥地区的出行更加畅通。目前，亚运核心区几乎没有可开发用地，奥运结束后土地也会变得愈加稀少、宝贵。
另外，目前地铁四号线和十号线以及奥运支线的征地拆迁工作已经全面启动，将全面进入施工阶段。四号线、十号线一期（含奥运支线）将与现有的地铁一号线、环线、城铁１３号线以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站，２００７年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带，不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况，也必将会直接服务于２００８年的奥运会，拉动沿线地区产业经济的发展
，使得本区域在在未来十年内将更具发展潜力

开发商的强大实力，以及在长期的房地产开发工作中积淀的实战经验，更重要的是开发商具有对本案一期成功的操盘经验。

该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，是亚奥商圈商务发展轴的中心地段，有望以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。

该项目位于八达岭高速路与北四环、北五环的三大城市快速主干道之间，更位于中关村商圈、亚奥商圈、上地信息产业基地，这三大重要经济区域的交汇位置。利用三大主动脉可以在有限时间内迅速抵达任意目的地。

该区域的目标客群具备比较明显的特征，且质素相对较高。是以中关村、亚运村、上地信息产业基地的中层白领为主；客群年龄结构范围广也是一大特点，大致在25－45岁之间；家庭结构简单，多以两口或三口之家为主；教育背景基本为大专以上学历；家庭月收入：5000—10000元/月之间；交通工具：以中低档轿车和公共交通为主要交通工具；居住偏好显示出对未来的预期良好，追求较高的生活的品质和品味。
期。以上分析的该区域内4个典型项目：倚林佳园、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳园已向市场内供应450套左右，销售已过85%；天和人家一期推出的200余套住宅、澳林春天四期的高层板楼目前销售业已达到80%；而清林苑的400套住宅也已进入销售尾声，使得目前这一区域内市场供应的竞争力度趋缓；形成了目前该区域内市场竞争的真空层。

亚运村及泛亚运村地区日前正逐步、逐块地开发其区域内的土地资源，目前区域内部分已达到成品标准的项目，带动着该地区市政环境的不断完善，将对这一地区内部环境质素的提升形成有力支撑。
5．区域环境市政工程的逐步完善
而随着奥运村的建设，这一商圈核心区的西移已成必然之势，而东扩也在悄然进行。从即将完工的北辰路到整个奥运网路的完成，一共要修建１２条道路，这１２条道路会使奥运地区建成相对发达的公路网络，使得亚奥地区的出行更加畅通。同时加之城铁4及11号线的进一步延伸，使得这一地区的公共交通面貌呈现出喜人的局面。

上述四个项目的同本案类似的板式建筑形式的主力户型，基本上在100㎡～120㎡的二居以及130㎡～170㎡的三居之间。根据市调显示，本区域内的板楼内的大面积户型销售状况都比较理想。本区域良好的居住环境以及未来无限的升值空间，同时作为理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置业的客户群体。
本案作为本区域内唯一一个提供菜单式精装修项目，将会对本区域内在销的项目造成极大的冲击力。
7．地块的升值优势：
因本案地处亚奥商圈，紧邻奥运公园及京昌高速，地理位置和环境得天独厚，市政交通路网正加紧建设，在奥运会之前将会有极大改善，另外，在清河京昌高速西侧将建设15万平米的大型商业设施，极大提高本地区的商业配套功能。诸多利好因素，与前几年的地价相比，目前已突显其升值空间，据市场考证及周边项目的价格调查，目前地块升值在1000-1500元。
三、市场定位：
项目处于亚运村CLD（中央生活圈）、中关村CID（中央科技圈）和奥运公园的西侧的辐射地带，针对这一地区部分楼盘的市调结