2011年新余融汇·江山御景营销工作总结.doc

2011年新余融汇·江山御景营销工作总结
江苏泰州海陵区晨兴集团项目定位报告
上海同策房产咨询股份有限公司
第一区域事业部
贰零壹壹年陆月
我们来到了一个极具发展空间的热土……
泰州市地处江苏省中部,位于中国最大城市群长三角区域,南京三小时通勤圈内、核心城市上海辐链条的末梢,区位优势得天独厚。
泰州城区是由海陵、高港南北两个城区组成,南北狭长。其中西、北部地区发展空间狭窄,南部地区最具发展条件,特别是医药城和园博园两大引擎必将引领城市加快向南拓展;东部地区最具发展潜力,未来海陵与姜堰两个城区将形成紧密联系。
区域认知
??泰州位于长三角经济区,是一座古老而又年轻的城市,更是一块魅力四射、充满希望的土地。
本案位于
泰州中心城区
项目地块
??项目隶属泰州南部规划区域,但处发展主轴边缘地域;21>.5容积率决定了项目产品以小高层高层为主。
地块名称
泰州市晨兴集团项目地块
地块四至
西到江洲南路(延伸段),东到南官河,北到高港路,南到扬子港
总占地面积
87747㎡
容积率

总建面积
259367㎡
(,地下4万)
规划用地性质
住宅
车位配比
1:1
其他
建筑密度小于35%,
绿地率大于30%
本案整体区域处于城南板块,城南板块作为城市发展重点,市政规划项目已经确定,本案与行政中心、文化中心以及周山河街区规划紧邻。
然而本案处城南主要干道凤凰路与青年路交界西南侧,西侧江洲南路延伸段并未开通,整体通达性并不理想。
本案
本案
凤凰路
青年路
CBD
江洲南路延伸段
??项目形状并不规则,排布上具有一定困难,需通过自身产品塑造吸引客户,东侧南官河水景资源将是提升项目价值的关键
西侧仍为中盛光电集团厂房
东侧为南官河水道,未来将是城市滨河景观带,但目前该线多走货船,景观形象亟需改善
北侧为左岸名都项目在售,生活配套可以共享
项目地块
南侧为动迁安置房
项目地块
??地块总结
地处城市热点发展片区,但在发展主轴边缘,通达性受限制
但所属区域近邻城市行政中心,CBD商务区为未来房产重点开发区域,
地块本身形状并不规则,排布上有所影响,
但东侧独具的南官河水景观资源可通过后期改造成为项目卖点,提升产品形象
地块容积率相对较高,注定为高密度社区
但我们可以通过自身产品的塑造,做出区内的代表产品
项目将于2012年第二季度上市,距现在时间已不足一年。
我们需要从宏观政策、城市发展、市场格局中寻找启示。
晨兴的在泰州的第一个项目,从这一刻起同策与晨兴协力踏上了征程。。。。
壹。宏观政策
政策面 Macro Policy
?? 国家宏观调控政策频出,基调在于保持楼市调控的稳定和深化,督促楼市健康发展,短期内政策不会放松。
10年1月17日,拿地首付提高
2010年4月14日首付50%、
11年保障房建设目标确定
%。
三套暂停贷款,异地限购
2011年1月26日新国八条出台
2010年6月4日“认房也认贷”,而且是以家庭为单位
宏观政策
“史无前例”宏观调控关键词
持续
决心
逐步
稳定
短期之内限购令并不会撤出,全国房地产市场进入深度调整和观望期已无可避免,
然而限购并未直接影响到泰州,是泰州市场的契机所在。
随着贷款利率的不断上升,购房成本不断提高,购房资金压力在增大,客户在置业时更加谨慎,
控制面积段与总价间的关系成为我们的重要课题
保障房大批入市将使得泰州产品逐渐出现两极分化现象
未来泰州同质化产品竞争严重,打造差异项目以脱离红海竞争成为我们的基本原则
宏观政策
??政策总结
贰。泰州城市发展
城市发展面 Urban Development
医药
1
3
4
5
四大产业
船舶
化工
机电
海陵
(老城区)
周山河街区
中国医药城
纬创资通
高港区
未来泰州将突出产业发展特色,全力打造医药、机电、化工、船舶等四大产业基地
泰州中国医药城位于主城区和高港区中间位置,靠近周山河街区,总规划25平方公里,至2020年规划建设用地10平方公里,规划人口20万人。
城市发展
??医药、船舶、机电、化工四大产业合力,助推城市升级蜕变
城市建设战略--------整体向南向东发展
向南发展是进一步呼应沿江开发,主要为了拓展新区,建设新的
商务区,高教区与居住区,提升新区综合功能
城东发展目的主要是进一步整合海陵、姜堰资源通过资源整合、扩
大城市空间等方面协调姜堰共同发展。
城中区内配套设施相当成熟,主要承担商业、娱乐服务业和社会各
项活动,未来主要围绕改造发展,且旧