安阳滑县项目分析报告.doc

安阳滑县197亩项目分析报告
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目 录
项目地块概况
项目周边情况
项目SWOT分析
项目目标客户群分析
本项目目标客户群分析
在售项目市调
七、项目开发建议
项目地块概况
﹡地块位于滑兴路以东，黄河路以南交叉口东南方位，项目三面临路，占地197亩，，建筑面积约37万方，拟分两期开发，一期15万方、二期15万方和7万方商业。
﹡，距离县重点中学及小学3公里，，距离县委（老城区），区位位于县城向东发展的新城区核心地段，地理位置优越，周边配套完善。
﹡地块现状：1、厂房需要拆除；2、地块基本平整，有部分路面硬化；3、存留部分绿植；
项目周边情况
如图所示：
1、蓝色、黄色标为：西面为滑兴路此为县城出入主干道，北面为繁华的黄河路，东面为规划路
2、1号地块为规划中的文化广场和特色商业街。
3、2号地块为投资10亿元的五洲产业园区项目。
4、3号地块为规划中的水上游乐园项目。
5、4号地块为安置别墅区，均已入住。
三、项目SWOT分析
优势：
地块基本平整，有厂房需要拆除，部分路面硬化；
2、地块紧邻主干道，周边路网发达，交通便利；
3、位于新东区，周边生活配套完善，升值潜力巨大；
4、地块方正，便于规划，适合开发高品质社区；
劣势：
地理位置目前稍偏，人们对新东区尚未普遍认可；
地块周边区域价值还未得到体现，客户心理抗性较大；
机会：
属于发展规划的主要方向，未来东区将成为最受关注的核心板块，发展潜力和升值空间极大；
项目以北为城关老城区，人口分布密集，区域市场内潜在客户多，市场发展趋势好；

威胁：
周边项目虽然不多，但已有大项目和知名项目进驻，竞争激烈；
市场上开发项目众多，投放量较大，购买群体以大量的乡镇村民为主，随着客群和消费潜力的不断被挖掘，市场存在购买后续乏力的可能性；
建议新区开发量较大，地产项目均在新区，需对产品进行可行性规划和差异化配置，谨慎入市；
四、项目目标客群分析
滑县人口众多，主要以乡镇农村购房群体为主，整体置业观念落后，主要经济来源为种地和外出务工收入。他们考虑进城置业的主要目的为：、教育问题；，享受城区便利配套；
购房群体特点分析：
1、公务员、企事业单位领导：此类人群收入稳定，有一定经济基础，对生活质量和品位较为注重，多以二次置业，考虑中高端楼盘，对交通便利程度、规划、配套设施、地段、环境物业管理较为重视，注重对子女的教育。受政策方面影响，此类人群购买逐渐减少。
2、普通工薪阶层：教师、医生、普通企业职工等，此类人群经济实力一般，多为首次置业或改善型置业，对价格、地段、配套设施较为注重，多倾向于选择中低端产品。
3、城乡个体户、小老板：此类人群经济实力较强，追求较高的生活享受，通常会选择高档住宅，大部分有私家车，对小区环境、档次、配套、地段、交通、物业服务等比较看重。
4、外出务工人员：此类群体常年在外工作，老人和小孩一般都留守在老家，具有一定的见识和投资理念。多为改善居住条件和解决子女教育问题，对价格、交通、配套、户型面积较为看重。
5、各乡镇村民 以种地为主，经济基础较弱，向往县城的便利生活，多为子女结婚购置。比较看重价格、交通条件和周边配套，对物业服务、小区规划方面尚未形成认识。
五、本案目标客群分析
1、购买客群：
（1）东、东北方向乡镇进城置业群体；
（2）项目周边部分城关老城区原住民；
（3）追求高品质、高生活享受的个体户、小老板；
（4）公务员、工薪阶层
2、需求特点：
（1）项目定位适合大众群体，乡镇群体和公务员、工薪阶层看好新东区区域价值，看好项目发展潜力和空间；
（2）周边城关老城区原住民在此区域已生活习惯，对此区域高度认可；
（3）个体户、小老板等高收入人群对项目品质、高端产品较为满意，对新东区发展也比较看好；
六、在售项目市调
序号
项目名称
面积区间
产品类型
销售均价
备注
1
开元盛世
115-183m2
多层、小高层、商铺
3200元/m2
入市多年，目前正在清盘销售
2
江南绿城
109-138m2
多层、小高层、小户型、