土地增值税计算方法.docx

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率
1、 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除 扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其 他收入。
计算增值额的扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额；
开发土地的成本、费用；
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评 估价格；
与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
2、 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50啷部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部 分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部 分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额” 的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目 金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一） 增值额未超过扣除项目金额 50%
土地增值税税额=增值额X 30%
（二） 增值额超过扣除项目金额 50%未超过100%勺土地增值税 税额=增值额X 40吮扣除项目金额X 5%
（三） 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%勺土地增值 税税额=增值额X 50吮扣除项目金额X 15%
（四） 增值额超过扣除项目金额 200%
土地增值税税额=增值额X 60吮扣除项目金额X 35%
公式中的5% 15% 35玳速算扣除系数。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收 入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土
地增值税实行的是四级超串累进税率， 计算起来比较麻烦，特别是房 地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好 的把握其计算。
一、 把握两个概念
(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与 扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳 税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付 的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税 金及其他扣除项目等。
二、 掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项 目金额50知勺部分，税率为30%速算扣除数为0; (2)增值额超过 扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40% 速算扣除数为5% (3)增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除 项目金额200%勺部分，税率为50%速算扣除数为15% (4)增值 额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%速算扣除数为35%
三、 确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用 权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物 形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技 术等的评估收入。
四、 确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、 过户手续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工